El Sindicat de Llogateres, aprofitant l’anunci del Govern català de promocionar 10.000 pisos de lloguer assequible en els propers 3 anys, vol fer les següents reflexions entorn l’Habitatge de Protecció Oficial (HPO). Reflexions que han de servir per aixecar un debat crític en la societat.
L’HPO, eina per desmercantilitzar l’habitatge i compatible amb la transició ecosocial.
L’actual model d’HPO, tot i els canvis legals recents que dificulten la liberalització de les promocions, continua sent un model orientat a garantir el guany privat de promotores, constructores i empreses propietaries. Els càlculs d’amortització de la inversió (privada, però subvencionada públicament i sovint sobre terrenys públics) que el Sindicat fa en les promocions on té activitat sindical mostra enormes taxes de rendibilitat. Promocions que tenen cessions de 50 o 75 anys s’amortitzen completament (es paga el préstec al 100%) en 15 o 20 anys, fent els càlculs sobre els “preus assequibles” legals. A partir d’aquest moment, tot el pagament de rendes de les llogateres es apropiat en forma de benefici directe cap als rendistes. Així, es contribueix a engreixar els actius de grans tenidors, bancs i altres operadors que veuen ampliat el seus actius i el seu poder de mercat sobre el parc d’habitatge.
Pel Sindicat, el principal objectiu d’impulsar un sistema de lloguer públic no hauria de ser el de constituir un mercat de lloguer assequible, sinó impulsar tot un sector on l’habitatge no sigui una mercaderia. Cal ser conscients de què està plantejant la patronal immobiliaria i el que els governs en general estan assumint acríticament: planificar un model de lloguer segmentat on hi hagi un sector de mercat privat a “preu lliure” i un sector público-privat que garanteixi enormes beneficis i alhora reculli part de les llogateres que no poden pagar els preus “lliures”. Aquesta estratègia té nom: build to rent. Congressos com The District celebrat recentment a Barcelona, i davant del qual vam protestar, organitzen sessions específiques sobre la qüestió. A diferència del capital immobiliari, nosaltres defensem un model públic d’accés universal. Els anomenats “preus assequibles” (preus legals marcats per decret) no ho permeten. Tot el contrari. La primera reforma de mínims inexcusable és la d’eliminar el topall mínim d’ingressos per accedir a l’HPO. La segona reduir els preus el màxim possible a costa dels marges de benefici, per tal de poder garantir l’accés gratuït a una quota dels habitatges de la promoció i amb un sistema de preus progressius en funció d’ingressos de les unitats de convivència. Per últim, hauríem d’aspirar a tenir en format 100% públiques totes les eines necessàries per la promoció i gestió del parc públic d’habitatge.
Actualment la crisi ecològica és inqüestionable. Cap debat sobre la construcció pot amagar-se en “la necessitat social” per no afrontar les conseqüències de reimpulsar el model del totxo. Sí, reimpulsar. Amb subvencions públiques destinades a construir HPO es torna a engreixar una maquinària que al conjunt d’Espanya ha tingut unes conseqüències esgarrifoses en termes d’impacte territorial. Però a més, cal preguntar-se fins a quin punt hi ha la necessitat de construir per garantir 10.000 pisos de “lloguer assequible” (1). Potser en alguns municipis determinats sí, cal mirar-ho amb deteniment, però en termes generals afirmem que no. Segons dades de l’INE només al municipi de Barcelona hi han més de 75.000 pisos buits (2). L’Observatori Metropolità de l’Habitatge va fer públic aquest any un informe on anunciava la futura liberalització en els propers 20 anys de més de 50.000 pisos d’HPO a la província de Barcelona (3). No són només dades. La lluita del Sindicat contra el procés d’expulsió de llogateres de l’Obra Social La Caixa en pot donar fe en primera persona, com hem posat sobre la taula amb la campanya ‘Destapem la caixa’ (4). Les dades parlen soles, no cal construir. Cal un projecte d’expropiació d’habitatge buit per fer complir amb la funció social del sòl destinat a usos residencials. Expropiació ineludible en els casos d’habitatge socialment pagat, com l’acumulat en actius de la SAREB. I com a societat que ha de cercar una altra relació amb l’entorn biofísic, tornar al totxo és quelcom que no ens podem permetre.
L’argument clàssic en defensa de l’actual model d’HPO és que la promoció d’habitatges a “preu assequible” influirà en el preu de mercat, fent-lo tendir a la baixa. Preguntem-nos fins a quin punt aquesta eina seria útil actualment. L’informe l’Estructura i concentració de la propietat d’habitatges a Barcelona de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge (5) ens diu que a Barcelona hi ha 290.000 pisos de lloguer, que “tornen” al mercat cada 7 anys. De fet, a Barcelona es firmen uns 70.000 contractes cada any. El preu mitjà del lloguer al mercat privat actual és de més de 1.000€. Quants pisos caldria construir per a fer baixar aquest preu? I per aconseguir exactament què, situar-ho en algun punt entre els 540€ de lloguer protegit i els 1000€ de mercat? Volem un model d’HPO per desmercantilitzar l’habitatge, sota control democràtic i per resoldre les necessitats de la classe treballadora del país. Però desenganyem-nos, aquesta no és la eina per intervenir els preus de mercat de forma ràpida i eficient. Les eines són una regulació de preus efectiva i atrevida i un poder llogater organitzat entorn dels col·lectius en defensa de l’habitatge que pressioni directament als rendistes.
A més, a dia d’avui es continuen fent promocions d’HPO per a la venda privada. Així és com l’HPO es continua fent servir com un dels principals mecanismes de mercantilització de l’habitatge, segueix ampliant el parc privat per a la venda amb diners públics, com s’ha fet des de fa dècades amb el resultat de centenars de milers de pisos subvencionats que han acabat engreixant bombolles especulatives i contribuint, paradoxalment, a fer més inaccessible l’habitatge. Aquesta és una altra barbaritat a la que posar fi: la progressiva privatització del sòl. Contràriament, pel que cal lluitar és per iniciatives municipals que recuperin sòl privat i el destinin a usos democràticament decidits i fora de la lògica de mercat.
Cal, en darrer lloc una advertència per aclarir termes. Rendistes, patronals immobiliàries, mitjans de comunicació i polítics estan contribuint a estendre un relat distorsionat sobre els preus assequibles i el lloguer social, barrejant conceptes de forma maldestre per tal de generar confusió. A Catalunya el lloguer social és una mesura destinada a que grans tenidors d’habitatge es vegin parcialment forçats (davant multes administratives) a cedir habitatge a llogateres i persones hipotecades o que han recuperat habitatge buit sempre que siguin condisedares en risc d’exclusió residencial. El lloguer, en aquests casos, es fa calculant un preu sobre ingressos de la unitat de convivència afectada per un potencial desnonament. En canvi, els “preus assequibles” corresponen als preus de les promocions HPO, habitatges que no estan destinats a persones en risc d’exclusió residencial, i que s’estableixen legalment per sota del preu lliure de mercat.
Fins ara, hem presentat una reflexió, en diversos eixos, de caire general. Però no voldríem oblidar la realitat de les llogateres d’HPO. Part de la nostra lluita sindical està aquí i tot comença sempre en el mateix punt: la sensació de les llogateres que hem estat estafades.
Obrim les finestres: què passa dins dels habitatges protegits?
Els HPO es gestionen amb la mateixa lògica que guia l’actuació dels gegants financers-immobiliaris en el mercat lliure: salvatgisme i rendibilitat. Apugen preus trampejant-los, decideixen lliurement a qui renoven o no els contractes, incorporen clàusules totalment abusives i es desentenen totalment de les seves obligacions com a arrendadors a l’hora d’atendre les comunicacions amb les llogateres o la responsabilitat del manteniment.
Les propietats i gestores d’HPO vulneren sistemàticament els preus màxims de decrets amb una llarga llista de tripijocs: despesa extra en fons de manteniment que descarreguen les obligacions legals de la propietat en les llogateres, cobrament d’IBI, assegurances d’impagament, factures de subministraments energètics desproporcionades amb l’excusa de la incorporació de noves tecnologies sostenibles, obligació de llogar pàrking i traster, etc. El “preu assequible”, recordem, és el legalment establert per decret. És habitual que la factura final de la llogatera sigui uns 100 o 150€ més al mes.
Una altre drama habitual és l’extinció de contractes de lloguer, un procés que continua a l’arbitri de la propietat. Ja pots complir els requisits de sol·licitant d’HPO actuals, que si quan s’acaba el teu contracte de lloguer, que dura actualment 7 anys, molt menys del que dura la concessió, et pots acabar anant al carrer. De fet, vergonyosament, el desnonament és una eina habitual en el sector de l’HPO. També en el cas d’impagament per incapacitat econòmica sobrevinguda o finalització de contracte en persones en risc d’exclusió residencial, ja que gran part del sector privat que col·labora amb la generalitat està blindat davant de l’obligació d’oferir lloguer social, tot i ser efectivament grans tenidors, com ja hem informat per carta al govern. En aquest sentit és urgent la reforma de la llei 24/2015 en el seu article 9.b) 1r.
Els contractes que firmen les llogateres d’HPO són infernals, en molts casos plens de clàusules abusives que ridiculitzen les que existeixen en el mercat privat. Contractes que no es poden negociar, en virtut de l’obligació a que siguin iguals per totes les llogateres. Podem estar d’acord amb aquest principi d’igualtat, però no amb escombrar d’un sol cop tota possibilitat de resistència llogatera als abusos. El més greu de tot, és que aquests contractes son avalats amb els visats de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. Com pot ser que un organisme públic de gestió d’habitatge sancioni aquests contractes? Com és que el sector públic avala la violació flagrant dels drets sense entrar a qüestionar clàusules abusives o que fins i tot contradiuen visiblement la llei?.
Tampoc es pot parlar d’HPO sense parlar dels constants problemes de manteniment i conservació. Totes les promocions, al poc temps de ser inaugurades, manifesten problemes importants derivats de l’ús de materials de baixa qualitat. Bé, si la propietat se’n fes càrrec diligentment, potser no seria tant problemàtic, però la realitat és que acostuma a blindar-se d’aquests supòsits en els propis contractes.
En el dia a dia, cal deixar clar que ser llogatera d’HPO no és cap privilegi. Totes les llogateres del país ho han de saber. El Sindicat assumeix com a pròpies dues tasques inneludibles. D’una banda organitzar llogateres d’HPO per a què realitzin autotutela de drets i es converteixin en oposició activa a les agressions dels rendistes de l’HPO. D’altra banda promou una informació fidedigna sobre l’HPO per tal d’evitar estigmatitzacions entorn les persones que “gaudeixen” d’un habitatge de lloguer regulat.
Som les mateixes llogateres les que obrim camí als canvis de fons.
Front tota aquesta situació a banda d’impulsar un debat de fons per transformar radicalment tot el sector de l’HPO i adequar-lo als interessos de la classe treballadora i els sectors populars del país, fer-lo compatible amb les necessitats de transició ecosocial i combatre el lucre que es fa amb el dret a l’habitatge, també podem fer coses concretes. El Sindicat de Llogateres en la seva acció sindical a l’HPO, no només serveix a les llogateres per defensar-se dels abusos quotidians, sinó que promou línies de transformació immediata.
En primer lloc, treballem per garantir els drets sindicals a les llogateres d’HPO. Parlem de drets tant fonamentals com el dret de reunió, el dret a sindicar-se, el dret de representació i negociació col·lectiva sota principi democràtic (dret a revocar a la delegada i obligació de refrendar en assemblea qualsevol proposta), etc. I deixar-ho per escrit en els reglaments de convivència que s’adjunten als contractes de lloguer, que actualment no contemplen més que obligacions i sancions extres per les llogateres.
En segon lloc, perquè volem formes de vida comunitària alternatives, recolzem el model cooperatiu. Cooperativitzar la tinença de l’habitatge ens permet pensar en com trenquem amb l’esquema de vida individualista que promou l’arquitectura vinculada a l’HPO. Impulsar el protagonisme de les llogateres en els processos de disseny dels habitatges i les zones comuns és la condició de possibilitat d’incloure la diversitat de totes les maneres de conviure. I, com dèiem fa poc en el conveni de col·laboració que signavem amb Sostre Cívic, un projecte d’habitatge cooperatiu, hem de demostrar que les llogateres no necessitem rendistes per viure.
El Sindicat de Llogateres de Catalunya té entre el seu programa impulsar exponencialment el parc públic de lloguer del país. Però que ningú es confongui, som extremadament crítics amb el model que tenim vigent. I continuarem lluitant per transformar-lo.
(1) https://web.gencat.cat/ca/actualitat/detall/10.000-nous-pisos-de-lloguer-social-en-tres-anys
(4) https://destapemlacaixa.sindicatdellogateres.org/habitatge-de-desproteccio-oficial/
(5) https://www.ohb.cat/wp-content/uploads/2022/11/O22010_Lab_Propietat_2021.pdf