Desmontamos los mitos sobre la regulación de los precios de alquiler

Hamish Kallin y Tom Slater**


Como probablemente esté bastante claro, estamos a favor de los controles de alquiler. Creemos que el afán de lucro conduce fundamentalmente a una
caída en los estándares de vivienda y escasez de viviendas. Antes de que podamos afirmar esto con confianza, sin embargo,queremos refutar tres mitos prevalentes que se repiten en los argumentos en contra de la regulación de los alquileres. En un volumen dedicado a la memoria de las Huelgas de Alquiler de Glasgow – y las lecciones que se pueden aprender de ellas – parece apropiado señalar que en un nivel estos argumentos ya han sido desmentidos por el conocimiento común. El aumento de las campañas en torno a la vivienda (ya sea a través la campaña Living Rent en Escocia, Radical Housing Network en Londres, las madres de FOCUS E15, la agitación dentro de los partidos políticos, etc.) demuestra lo inepta que ya suena la lógica de «más de lo mismo». La función política de una huelga de alquileres, o incluso la amenaza de una, es afirmar una simple verdad: que son los que viven en una vivienda los que saben lo que está mal con ella y tener que vivir con las consecuencias, en una medida mucho mayor que los dueños de esa vivienda. Aquí buscamos sumar nuestra voz a estos movimientos cuestionando el mito de que los controles de alquiler amenazarán la calidad, la oferta y eficiencia del sector de la vivienda.

El argumento de la calidad es el siguiente: los controles de alquiler afectan el estándar de viviendas en oferta, por lo que si un propietario no puede aumentar los alquileres por mucho que quieran, es probable que escatimen en mantenimiento o, incluso peor: que no tengan fondos suficientes para realizar el mantenimiento necesario, aunque quisieran realizarlo. El defecto más obvio de tal argumento es que la calidad de la vivienda en el mercado de alquiler privado ya es atroz. De hecho, es la peor de todas las tenencias: uno de cada tres inquilinos, según las encuestas de pobreza más sofisticadas, viven en viviendas estructuralmente inadecuadas (Lansley y Mack 2015). Esto lo confirman los propios informes del gobierno: casi un tercio de alojamiento de alquiler privado no cumple con los estándares del gobierno para viviendas dignas (Parlamento del Reino Unido, 2016). The Housing Charity Shelter (2014, 7) informa que: 

más de 6 de cada 10 inquilinos (61 por ciento) han experimentado al menos uno de los siguientes problemas en su casa [alquilada de forma privada] durante los últimos 12 meses: humedad, moho, techos o ventanas con goteras, peligros eléctricos, infestaciones de animales y fugas de gas. El diez por ciento de los inquilinos dijo que su salud se había visto afectada debido a que su arrendador no se ocupó de las reparaciones y las malas condiciones de su propiedad en el año anterior, y el 9 por ciento de inquilinos con hijos dijeron que la salud los mismos había sido afectada.

Además, en las décadas anteriores a la intervención pública en vivienda (cuando la vasta mayoría de la población del Reino Unido alquilaba de forma privada), los estándares estaban aún peor. El impacto del liberalismo «laissez-faire» en los estándares de vivienda fue simplemente terrible, siendo comunes las condiciones de marginalidad y hacinamiento en las ciudades británicas, donde la pobreza transfería la riqueza hacia arriba a través del alquiler (Rodger 1989). El argumento de que el control de alquiler empeoraría la calidad de la vivienda, pues, no se sostiene en las dos direcciones: siempre que ha habido poca o ninguna regulación, la calidad de las viviendas de alquiler ha sido espantosa. John Wheatley expresó esto claramente en 1923, un año antes de que introdujera una ley del Parlamento que financió la construcción de más de medio millón de viviendas públicas: «Si la empresa privada nos hubiese proporcionado ciudades limpias o saludables y gente sana, ahora mismo no tendríamos otra cosa que ciudades limpias y personas saludables puesto que nunca hemos tenido nada más que no fuera la empresa privada» (citado en Damer 2000a, 95).

Wheatley sabía de primera mano que las condiciones en los barrios marginales de la región de Clyde eran inhumanas. El hacinamiento en las ciudades escocesas a principios siglo XX (antes de que la «burocracia» de la regulación estatal interfiriera) fue crónico, la construcción de viviendas era ineficiente y los desalojos eran comunes (Rodger 1989). Glasgow en 1900 estaba tan cerca de las condiciones de un «perfecto libre mercado” inmobiliario, como podrían desear personas como Niemietz, sin vivienda pública, sin regulación de estándares de alojamiento, sin ningún monopolio en manos de un solo propietario y prácticamente sin ninguna protección de los derechos de los inquilinos. Pero los alquileres eran altos y las condiciones espantosas (McCrone y Elliot 1989), con propietarios de barrios marginales que apiñaban a los inquilinos en escaleras, patios y callejones; negándoles el acceso a la luz, el agua o la dignidad (Gauldie 1976). Los «lujos» como la seguridad contra incendios, el agua corriente, la calefacción central, los baños interiores, los techos a prueba de agua, por mencionar solo algunos, se ganaron a través de la lucha política durante las décadas que siguieron y sólo se normalizaron a través de la legislación. Y, como tan horriblemente ha demostrado el incendio en la torre Grenfell en el verano de 2016, los «incentivos al beneficio” toman atajos siempre que pueden. Solo la regulación que se hace cumplir con efectividad puede mantener los estándares mínimos para una vivienda decente. Es absurdo decir que introducir una modesta regulación de los alquileres empeoraría ese problema de calidad. Esto es muy claro en el caso de los Países Bajos, donde el aumento anual del alquiler permitido está condicionado al estándar de la vivienda en alquiler. El resultado es un parque de viviendas de alquiler en mejor forma que en los países que no tienen control de rentas (Olsen 1988; Anas 1997; Kutty 1996).

El segundo mito que queremos abordar se refiere a la cuestión de la oferta. Se nos dice que si los alquileres estuvieran limitados, menos personas se molestarían en convertirse en propietarios, los propietarios existentes retirarían sus propiedades de mercado, y menos promotores se molestarían en construir. El resultado sería una restricción en la oferta de vivienda nueva en alquiler, que empeoraría aún más la crisis de vivienda que ya vivimos. Esta es la lógica neoclásica escrita a gran escala y un argumento profundamente preocupante por dos razones. Primero, admite de forma inconsciente que el mercado de alquiler solo es viable mientras se pueda explotar a las personas más allá de sus posibilidades, una fórmula basada en la codicia parasitaria. Segundo, implica que cualquier reducción de los beneficios que se obtengan de un sector detendrá la inversión en el mismo. Esto es similar a creer que el salario mínimo provoca una disminución de la contratación de personal por parte de las empresas, o que el IVA significaría que a nadie le saldría a cuenta ya vender nada, o que el Impuesto sobre el Petróleo (Fuel Duty) provocaría que nadie condujera nunca más; en otras palabras, se trata de una afirmación basada en la fantasía, puesto que parte de la noción de que las personas solo quieren obtener dinero en condiciones de rentabilidad totalmente ilimitada. Tal hipótesis es, una vez más, una utopía ahistórica (nunca ha existido). El precipitado declive del mercado del alquiler privado en Gran Bretaña durante gran parte del siglo XX — del 90 por ciento a su comienzo hasta el 14% en los años 70 (Stafford 1976, 3) — estuvo claramente influenciado por los controles de alquiler, pero sería simplista afirmar que fueron su única causa. El mercado de alquiler se redujo en dos frentes: la inversión en vivienda pública (fruto de décadas de lucha organizada) ofreció a muchos inquilinos de clase obrera sus primeras viviendas decentes mientras que el incesante énfasis en la ‘naturalidad’ de la vivienda en propiedad legitimó (y ayudó a financiar) las aspiraciones de la clase media. Sugerir, entonces, que un declive en el sector privado del alquiler es en y de por sí misma una crisis, es erróneo. Del mismo modo, es inadecuado sugerir que la expansión del mercado privado de alquiler en las décadas recientes es debido únicamente a la abolición de los controles de alquiler. Está bien documentado el efecto que décadas de  drástica reducción del parque de vivienda pública junto con el estancamiento de los salarios y el aumento de los precios de vivienda ha dejado a la gente con pocas alternativas (Meek 2014). En otras palabras, el aumento de la oferta de alquiler privado es un síntoma de la actual crisis de vivienda, y no su solución. 

Por tanto, es lógico que cuestionemos la existencia del mercado de alquiler privado en sí. Si la crítica más estridente a los controles de alquiler es que reducen la oferta (el sector y tamaño del mercado de alquiler privado), es muy tentador responder diciendo: “¡Suena bien!” Como relación de explotación innata, el alquiler privado es una forma parasitaria de acumulación que canaliza la riqueza hacia arriba.  Alimenta la creciente desigualdad y le otorga una permanencia generacional. En este sentido, una reducción del mercado de alquiler privado difícilmente puede ser considerada una tragedia humanitaria, si al tiempo hace necesarias y urgentes otras formas desmercantilizadas de acceso a la vivienda. El argumento de la necesaria ‘oferta’ solo tiene sentido si niega todas las otras formas de construcción y tenencia de vivienda, e ignora la posibilidad de la propiedad colectiva. Desafortunadamente, escuchar las palabras «control de alquiler» es profundamente inquietante para las personas que creen en los mercados “libres” y competitivos, en los derechos de propiedad privada y en la lógica de la economía del ‘goteo’ (trickle down). La gran mayoría de los economistas, incluso algunos de izquierda como Paul Krugman (quien famosamente destrozó el control de alquileres en una columna del New York Times en 2000), están entrenados para pensar de manera neoclásica, empeñados en mantener el equilibrio a través de la oferta y la demanda. Esta perspectiva se ha vuelto tan hegemónica que los economistas neoclásicos se apresuraron a enmarcar las consecuencias de crisis financiera de 2008 como un momento de «recuperación», en lugar de entenderlo como un momento crucial para impulsar necesarios cambios  estructurales o institucionales (Mirowski 2013).

Finalmente, llegamos al santo grial de la «eficiencia». Para los economistas neoclásicos, algo es ineficaz si interfiere «artificialmente» con el funcionamiento «natural» del mecanismo de precios de mercado. El control de alquileres se considera una forma de fijación de precios, que tendrá consecuencias perjudiciales en términos de fomentar el problema de los ‘inquilinos en posesión’ que (a) bloquearán a los que se encuentran fuera del al mercado inmobiliario de alquiler de ganar un punto de apoyo en él y (b) afectarán el funcionamiento de un mercado laboral «dinámico», ya que se negarán a mudarse de casa a aceptar cualquier oferta de empleo en otro lugar (ya que tendrían que renunciar a su vivienda de alquiler de bajo costo si lo hicieran). Un ejemplo de este tipo de razonamiento lo encontramos en la campaña de las elecciones generales del Reino Unido de 2015: en un momento en el que el Partido Laborista se estaba tomando muy en serio los altos costes de vivienda y proponiendo un límite superior en los aumentos de alquiler, el IEA publicó un informe titulado The Flaws in Rent Ceilings (Bourne 2014) [Los defectos de los límites de alquiler]. A modo de cruzada contra todos formas de regulación del alquiler en cualquier lugar, el informe argumenta que «bajo los controles de alquiler hay menos incentivos para que las familias reduzcan sus demandas de alojamiento, exacerbando así la escasez de viviendas para otros” (Bourne 2014, dieciséis). El tono del documento alcanza un crescendo unas páginas más tarde en la espectacular afirmación de que «la verdad parece ser que los inquilinos no están dispuestos a pagar por una mayor seguridad «(Bourne 2014, 25), llegando a la conclusión de que cualquier «seguridad adicional» para los inquilinos [en forma de controles de alquiler] “se da a expensas de la reducción de la eficiencia económica” (Bourne 2014, 35). La «solución» propuesta es aumentar la oferta de viviendas a través de deshacerse de toda interferencia del gobierno en el mercado competitivo de vivienda, que debe poder operar sin restricciones engorrosas para proporcionar incentivos para que los productores y consumidores «optimicen» su comportamiento e impulsen el mercado hacia el equilibrio, mientras se obtiene la máxima cantidad de utilidad para el número máximo de personas.

El problema con este argumento de eficiencia no es solo el supuesto de que los consumidores de bajos ingresos tienen la libertad de «racionalmente elegir» dónde quieren vivir, sin ningún tipo de restricciones estructurales en sus vidas, sino la forma en que se inclina hacia los intereses de los propietarios: «Los propietarios, en un marco de arrendamiento seguro, se enfrentarían a la perspectiva de tener ‘inquilinos problemáticos’ con una  mayor seguridad de tenencia, provocando que la gestión de riesgo a través de la rotación sea más difícil.” (Bourne 2014, 25). La jerga importa: la «gestión del riesgo mediante la rotación» es una forma muy educada de describir desalojos, y un «inquilino problemático» es alguien que no puede pagar el alquiler. Si nos preocupa la vivienda como una cuestión de justicia social, debemos tratar los argumentos de eficiencia con la máxima cautela. La «eficiencia» real seguramente no se ha logrado cuando vivir de alquiler supone el 50 por ciento de los ingresos familiares, cuando los hogares tienen menos dinero para gastar en otras necesidades (y lujos), y cuando el estado sufre una hemorragia de 35.000 millones de libra al año en subsidios a propietarios privados a través de las ayudas para pagar el alquiler. En la elección entre el miedo a la fijación de precios y la preocupación por el bienestar humano, la base de una política de vivienda humana y sensible debe estar del lado de esta última.

 

** Este texto, escrito por Hamish Kallin y Tom Slater, profesores en la Universidad de Edimburgo, forma parte de un volumen titulado Rent and Its Discontents. Está basado en el contexto del Reino Unido, y en las disputas teóricas e ideológicas que han determinado y siguen determinando hoy el debate en torno al control de precios. Creemos que los contra-argumentos aquí esgrimidos desmontando las falsas argumentaciones neoliberales contra el control de alquileres son de completa utilidad para entender también el contexto Catalán. La ideología y el interés de clase opera de formas muy similares en todo el mundo. La ciencia y el pensamiento crítico nos ayudarán a ponerle coto a la ignorancia.

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