El lunes 16 de marzo se cumplen dos años de la regulación de los precios del alquiler en Cataluña. A partir de los registros públicos disponibles sobre contratos de arrendamiento en Cataluña, el Sindicat de Llogateres ha realizado un análisis de la evolución del mercado del alquiler durante los dos primeros años de aplicación de la regulación de precios. El estudio examina la evolución de los precios, el número de contratos firmados y la composición del mercado en distintos municipios, con el objetivo de evaluar los efectos observables de la medida y detectar posibles transformaciones en la estructura del mercado.
La limitación de la renta entró en vigor en marzo de 2024 en 140 municipios y se amplió el 10 de octubre del mismo año a otros 131 municipios. Actualmente la regulación se aplica a 271 municipios, donde residen más de 7 millones de personas, aproximadamente el 90 % de la población de Cataluña.
Los precios se contienen
Los datos analizados muestran que la regulación de alquileres ha frenado la escalada de precios y los ha estabilizado después de años de fuertes subidas. En los primeros 18 meses de regulación (entre el primer trimestre de 2024 y el tercer trimestre de 2025), el aumento acumulado de los precios del alquiler en Cataluña ha sido del 0,9 %, muy por debajo del 14,9 % registrado en el periodo comparable anterior. En Barcelona, el principal mercado del país, el precio medio de los nuevos contratos ha bajado un 3,4 % desde el inicio de la regulación, rompiendo con la tendencia de fuertes incrementos de los años anteriores.
El mercado del alquiler no se ha reducido: nunca había habido tantos pisos en alquiler como ahora
El informe también muestra que el mercado del alquiler no se ha reducido, sino que sigue creciendo. En los 18 meses de regulación se han firmado 165.225 nuevos contratos y el parque total de alquiler ha aumentado en 15.676 viviendas. La disminución del número de nuevos contratos no indica una caída de la oferta, sino una menor rotación de los hogares inquilinos, vinculada también a la ampliación legal de la duración de los contratos.
Fuerte crecimiento del alquiler temporal
Sin embargo, el informe identifica una tendencia preocupante: el fuerte crecimiento del alquiler temporal. En Barcelona, en el tercer trimestre de 2025 los contratos temporales ya representan el 28,1 % de las nuevas altas, y el fenómeno se extiende también a otras ciudades. En los tres primeros trimestres de 2025, los contratos temporales representan el 24,3 % de los nuevos contratos en Cerdanyola, el 23,6 % en Girona, el 20,2 % en Vic o el 18,2 % en Lleida. Desde el Sindicat identificamos este aumento como una respuesta al hecho de que esta modalidad de contrato no ha tenido límites de precio hasta enero de 2026, lo que ha favorecido el desvío de viviendas del alquiler habitual hacia el mercado temporal.
Propuestas: hay que mejorar el diseño y la implementación para bajar los precios
Desde el primer día, el Sindicat de Llogateres hemos denunciado las deficiencias en el diseño de la regulación de alquileres, resultado de un largo proceso de negociaciones con el Ministerio de Vivienda del Gobierno central. También hemos señalado las carencias en su implementación por parte del Gobierno y la administración catalana, así como de los agentes inmobiliarios, a partir de la experiencia de miles de inquilinos en todo el país durante los últimos dos años.
Sin embargo, la regulación actual ha demostrado que puede frenar las subidas de los alquileres. Ahora bien, lo que la gente necesita es que los precios del alquiler bajen. Y para hacerlo posible es necesario rediseñar la regulación de alquileres.
En primer lugar, hay que eliminar o limitar las actualizaciones anuales de los contratos —basadas en el IPC o el IRAV—, que acumulan aumentos importantes durante la vigencia de los contratos y acaban elevando el precio de los nuevos alquileres. A modo de ejemplo, un inquilino que firmó un contrato de 800 € en 2021 hoy está pagando 930 €.
En segundo lugar, hay que revisar el diseño del índice de referencia para que permita reducciones reales de los precios.
Por último, es indispensable que el Gobierno y la administración desplieguen todos los mecanismos necesarios para garantizar la implementación de la regulación de alquileres: hay que reforzar los mecanismos de control e inspección y perseguir los incumplimientos con sanciones sistemáticas, prestando especial atención al alquiler temporal y al alquiler de habitaciones.