Consejos para alquilar una vivenda

 

Antes, durante y después de firmar un contrato de alquiler de una vivienda, hay que asegurarse de que todo está en orden. Así se evitarán sorpresas desagradables y problemas en el futuro.  
Aquí encontrarás algunos consejos útiles, así como respuestas a preguntas que pueden surgirte en esta situación.

Antes de firmar el contrato…

COMPRUEBA QUE QUIEN TE ALQUILA LA VIVIENDA ES, EFECTIVAMENTE, EL PROPIETARIO
Es lo habitual, pero conviene cerciorarse de ello para evitar disgustos (como, por ejemplo, darse cuenta a posteriori de que el piso alquilado y por el que se ha pagado la señal no pertenece a quien dice ser su propietario). Comprobarlo es fácil: si hay un intermediario inmobiliario, se le puede pedir que lo confirme; si el contrato se establece entre particulares, basta con una nota del registro de la propiedad.

COMPRUEBA QUE EL INTERMEDIARIO INMOBILIARIO TIENE MANDATO EFECTIVO
Es lo normal, pero, aun así, habría que pedir el documento en que el propietario le autoriza a alquilar la vivienda y a realizar todos los trámites relacionados. Si alguno de los firmantes actúa en nombre de una persona jurídica, se deberá incluir su razón social e indicar con claridad en título de qué lo hace (apoderado, administrador, etc.). También se deberá indicar el domicilio de la persona jurídica en caso de que sea necesario requerirla o notificarle algo, así como su NIF o CIF.

ESTUDIA BIEN QUÉ RECOGE EL CONTRATO
Antes de firmar el contrato hay que leerlo bien y, si es posible, negociar sus condiciones con el arrendador o, como mínimo, hacer constar las discrepancias que tenemos con él (mejor por escrito). Las condiciones incluyen la renta mensual, la duración del contrato, la persona (arrendadora o inquilina) que debe asumir los diferentes gastos (comunidad, impuestos, seguro, etc.) o el pago de los arreglos en caso de averías.

¿QUÉ DEBE INCLUIR UN CONTRATO?
La dirección de la vivienda, la referencia catastral de la misma, la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética. Si la vivienda se alquila con muebles, se aconseja que el contrato incluya un anexo con un inventario (a ser posible, valorado).

¿ES OBLIGATORIO EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA?
Desde el 1 de junio de 2013, para poder arrendar o vender una vivienda es necesario disponer de un certificado de eficiencia energética (salvo en inmuebles con una superficie útil inferior a 50 m2).

¿ES OBLIGATORIA LA CÉDULA DE HABITABILIDAD?
La cédula de habitabilidad es necesaria para transmitir una vivienda en venta, alquiler o cesión de uso, en primera transmisión o en posteriores (salvo los supuestos de la normativa vigente). También es necesaria para darse de alta de los servicios de agua, electricidad, gas, telecomunicaciones y demás. La concesión de la cédula de habitabilidad certifica que el inmueble es adecuado para su uso como vivienda, pero si no se ha construido de acuerdo a la legalidad urbanística, si se ha edificado fuera de ordenación, no será legal pese a disponer de cédula. Si se descubre que el inmueble arrendado no dispone de cédula de habitabilidad, el contrato podrá ser declarado nulo.

Consejos sobre algunas condiciones

PRECIO
Desde el 22/11/2020 los precios del alquiler están regulados en más de 60 municipios de Cataluña. Por tanto, el precio del nuevo contrato no podrá superar el del anterior. Puedes consultar cómo funciona la regulación en nuestra guía. Puede ser muy útil haber consultado previamente el índice de precios del alquiler publicado por por la Generalitat y hacerlo constar si nos piden una renta superior al índice de la zona.

¿QUÉ INCLUIRÁ LA RENTA MENSUAL?
Si en el anterior contraco no constaban gastos generals (como el IBI, gastos de comunidad, etc.) adicionales de forma detallada (tanto el concepto como la cantidad), en un nuevo contrato no se podrán añadir como gastos adicionales. En el apartado 2.7 de la Guia de Regulación encontrarás más detalles.

Es importante que en el contrato se deje perfectamente establecido qué gastos quedarán cubiertos por el pago mensual que reciba el propietario: por ejemplo, los gastos de comunidad, la calefacción central, el alta de los suministros, la tasa de basura o el impuesto de bienes inmuebles (IBI). Muchos alquileres engloban esos gastos en la cuota mensual pero, para evitar sustos, hay que asegurarse de que el contrato defina exactamente qué se incluye y qué no en ella.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se haya pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten su cumplimiento efectivo. En el recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberán constar por separado las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente la renta en vigor. Si el arrendador no entrega el recibo, correrán a su cuenta todos los gastos en los que deba incurrir el arrendatario para dejar constancia del pago.

El arrendatario deberá hacerse cargo de los servicios y suministros que se individualizan mediante contador, como la luz, el agua o el teléfono. Sin embargo, si los contadores no están individualizados, podrá repercutir en el arrendador un porcentaje que deberá ser justificado.

Es importante tener en cuenta que, siempre que la vivienda no sea de protección oficial, propietario e inquilino pueden pactar el precio libremente. Para los inquilinos con contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015 (fecha en la que entró en vigor la Ley 2/2015 de desindexación de la economía español), las subidas del alquiler ya no irán en función del IPC anual, sino que se harán siguiendo estos criterios:

  1. El arrendador y el inquilino pueden pactar libremente cómo hacer la actualización anual de la renta (la subida del alquiler).
  2. Si el contrato no incluye ese pacto, NO se puede actualizar (subir).
  3. Si el contrato sí incluye la actualización de la renta (subida del alquiler), pero no dice cómo se debe hacer, entonces se aplica el Índice de Garantía de Competitividad.
    El Índice de Garantía de Competitividad se calcula tomando como referencia el IPC armonizado de la Eurozona en relación con el IPC español de 1999. El Índice de Garantía de Competitividad tiene un suelo del 0% (es decir, nunca puede ser negativo) y un techo inicialmente fijado en el 2%, que podrá modificarse para coincidir con el objetivo de inflación a medio plazo establecido por el BCE.

¿CUÁL ES LA DURACIÓN MÍNIMA DEL ARRENDAMIENTO?
Desde marzo de 2019, los contratos de alquiler han de ser de 5 o 7 años como mínimo: de 5 años cuando el arrendador es una persona física y de 7 cuando se trata de una persona jurídica.

ALTA DE LOS SERVICIOS
Aunque no es lo más habitual, cuando la vivienda es nueva y nunca ha tenido dados de alta suministros como agua, electricidad o gas, habrá que pactar en el contrato quién paga la conexión de los mismos. Si se encarga el arrendatario, tendrá que saber que el coste puede superar los setecientos euros, por lo que también es un punto importante que negociar.

ACUERDOS DE SUSTITUIR RENTA POR REFORMAS
En el apartado 5 del artículo 17, la ley de flexibilización y fomento del mercado del alquiler establece que se puede sustituir total o parcialmente el pago de la renta por el compromiso de reformar o rehabilitar la vivienda alquilada.
En caso de optar por esta alternativa, si se quiere que no haya problemas deberá establecerse en el contrato del modo más concreto posible. El propietario deberá incorporar al contrato el presupuesto detallado de las obras de las que se encargará el inquilino. En el contrato habrá de constar:

  • Que las obras tienen que atenerse en calidad y cuantía al presupuesto incorporado al contrato.
  • El plazo de ejecución de esas obras.
  • Las rentas que el inquilino podrá compensar como consecuencia de las obras realizadas.
  • Que no ejecutar las obras o ejecutarlas defectuosamente autoriza al arrendador a dar por terminado el contrato.
  • Que las obras realizadas quedan en beneficio de la finca y el inquilino no tiene derecho a ninguna indemnización o compensación.

Después de firmar el contrato

ASEGURARSE DE QUE EL PROPIETARIO HA DEPOSITADO LA FIANZA
Una vez firmado el contrato, aún queda algún aspecto que hay que tener en cuenta. La ley obliga a depositar la fianza en el organismo competente de la comunidad autónoma en la que vivamos, pero, aunque sea obligatorio hacerlo, es conveniente comprobar que el arrendador se ha encargado de ello. Este punto es importante para que el dinero quede en un «terreno neutral»: así, al abandonar el piso, se puede recuperar la fianza sin temor a que el arrendador lo haya invertido en otra cosa y no pueda devolverlo.El Registro de Fianzas tiene carácter administrativo pero no es público. Solo pueden tener acceso a él las partes contratantes (arrendador, arrendatario), en relación con la existencia de un contrato, sus condiciones de un contrato o el depósito de la fianza. También pueden acceder a él aquellas personas que acrediten un interés legítimo (artículo 7 del Decreto 147/1997), o cualquier persona debidamente autorizada por el arrendador o el arrendatario.

Fianza, garantias y avales

Consulta el manual sobre fianzas

 

 

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