Preguntas frecuentes sobre la L.A.U.

 

¿QUÉ ES UN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA?
Es alquilar temporalmente un inmueble para vivir en él. El arrendador (propietario) cede al arrendatario (inquilino) el uso y disfrute de la vivienda a cambio del pago de una determinada cantidad.

¿QUÉ ES EL SUBARRENDAMIENTO?
Es la posibilidad de que el arrendatario arriende toda la vivienda, o una parte de ella, a un tercero. En tal caso, el arrendatario se denominará subarrendador y el tercero, subarrendatario.

¿QUÉ FORMA TIENE QUE TENER UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que los contratos de arrendamiento se puedan elaborar de distintas formas: oralmente o por escrito. Si cualquiera de las dos partes lo pide, el contrato tendrá que hacerse por escrito. Para que sea válido solo se necesita: a) el consentimiento de arrendador y arrendatario, b) que la vivienda exista y c) fijar la causa del contrato, el motivo determinante que llevó a las partes a celebrarlo.

DURACIÓN DEL CONTRATO
En la actualidad, la duración según la ley de los contratos de arrendamiento de vivienda es la que se pacte libremente entre propietario e inquilino, que por lo general se fija en un año –así se entiende si en el contrato no se especifica nada–. Sin embargo, si el plazo pactado es inferior a tres años, es obligatorio que el alquiler se prorrogue de año en año hasta alcanzar ese mínimo de tres.Estas prórrogas anuales (conocidas como «prórrogas forzosas») se producen automáticamente.
 
La única excepción a que entre en vigor la prórroga forzosa es que el propietario necesite la vivienda para usarla él mismo, su cónyuge o pareja de hecho o sus descendientes o ascendientes y no tenga más viviendas en el mismo término municipal. A día de hoy, esta cláusula no necesita estar incluida en el contrato: basta con avisar al arrendatario con dos meses de anticipación. En estos casos, es importante pedir que se acrediten las causas.
Tras el periodo de prórroga forzosa, el contrato vuelve a prolongarse automáticamente durante un año más (prórroga legal).

¿EL ARRENDADOR PODRÁ APLICAR EL IMPORTE DE LA GARANTÍA ADICIONAL A CUALQUIER OBLIGACIÓN DERIVADA DEL CONTRATO: RENTA, DAÑOS, SUMINISTROS, ETC.?
Dependerá de lo que se haya pactado. Por eso es muy importante que al redactar la cláusula contractual de la garantía adicional se deje muy claro qué es lo que se garantiza, porque aquello que no se indique no quedará garantizado.
 
Así, por ejemplo, si solamente se garantiza el pago de la renta no se podrá aplicar a otros supuestos (tales como daños o desperfectos). En cambio, si se señala que se garantizan todas las obligaciones del contrato, no se excluirá ningún supuesto.

¿ES VÁLIDO PACTAR LA EJECUCIÓN DE OBRAS EN PAGO DE LA RENTA?
Sí, lo es. Además, en la LAU 2013 quedó expresamente establecido que es posible reemplazar de forma total o parcial el pago de la renta por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactados.

¿CUÁNDO SE DEBE PAGAR LA RENTA?
A falta de otro pacto, se deberá abonar mensualmente, dentro de los siete primeros días de cada mes.

¿ESTÁ OBLIGADO EL ARRENDADOR A ENTREGAR UN RECIBO POR EL PAGO DE LA RENTA?
Sí, lo está, a menos que el arrendatario pague mediante procedimientos que acrediten ese pago (lo más habitual son los recibos domiciliados).

¿QUÉ DEBE FIGURAR EN EL RECIBO DE LA RENTA?
Deben figurar, desglosadas, las cantidades que se han abonado por los distintos conceptos: renta, comunidad de propietarios, IBI, consumos, etc. Esto debe hacerse incluso en el recibo domiciliado.

¿SE PUEDE ACTUALIZAR LA RENTA DURANTE EL CONTRATO?
El arrendador puede actualizar la renta cuando venza cada año de vigencia del contrato. Se puede pactar expresamente en el contrato cómo se hará esa actualización: así, será válida cualquier fórmula de actualización pactada.

¿CÓMO SE ACTUALIZA LA RENTA?
Dependerá del año en que se haya formalizado el contrato
 

ARRENDAMIENTOS ANTERIORES AL 9 DE MAYO DE 1985
Con independencia de que se actualizara o no la renta en su momento conforme a la la LAU de 1994, cada año arrendador o arrendatario pueden revisar la renta conforme al IPC general, haya o no el pacto al respecto que establecía el artículo 98 de la Ley de Reforma de la LAU 1964 (punto 4 de la letra D) de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 29/1994.

POSTERIORES AL 9 DE MAYO DE 1985 Y ANTERIORES AL 1 DE ENERO DE 1995
Son los firmados bajo el Real decreto-Ley 2/1958. Estos arrendamientos tenían absoluta libertad de pactos, y no hay nada en la de la LAU de 1994 que diga lo contrario; por lo tanto, es posible que no haya revisión en caso de no figurar en el contrato, o, lo que es lo mismo, solamente cabrá la revisión por pacto expreso.

POSTERIORES AL 1 DE ENERO DE 1995 Y ANTERIORES AL 6 DE JUNIO DE 2013
Antes de la reforma que se comenta en los puntos siguientes, el artículo 18 de la LAU 1994 establecía que el arrendador o arrendatario (es decir, cualquiera de las dos partes) «podrá» revisar la renta cada año, cumpliendo los requisitos del citado artículo. Para aumentar la renta solo cabe aplicar el sistema general del Índice de Precios al Consumo (IPC) general, no el específico de vivienda: cualquier otra forma de incrementar la renta que se hubiera pactado sería nula, porque el artículo 18 no la permitía.
Solo a partir del sexto año del contrato, las partes podían pactar un criterio distinto para llevar a cabo la actualización.

POSTERIORES AL 6 DE JUNIO DE 2013 Y ANTERIORES AL 1 DE ABRIL DE 2015
En el mismo artículo 18 de la LAU de 1994, y conforme a la reforma de la Ley de 2013, se permite el pacto libre entre las partes, que resultará obligatorio para el arrendador y el arrendatario, indicando que el IPC se aplicaría como criterio para actualizar la renta solo en defecto del mismo. En consecuencia, también cabe la renuncia a dicha actualización.

ARRENDAMIENTOS POSTERIORES AL 1 DE ABRIL DE 2015
Conforme a la LAU de 2015, se determina que, en defecto de pacto, no habrá revisión; por lo tanto, el cambio es importante a estos efectos, ya que ya no es necesaria la renuncia expresa por escrito de las partes, como en la Ley 4/2013, bastando simplemente el silencio al respecto.

¿REVISIÓN DE RENTA SEGÚN IPC O IGC? ¿QUÉ ÍNDICE RESULTA MÁS CONVENIENTE USAR PARA PACTAR LOS CONTRATOS QUE SE REALICEN A PARTIR DE AHORA?
El 1 de abril de 2015 entró en vigor la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de Desindexación de la Economía Española. Entre las diversas novedades que introdujo, modificó el art. 18 y la Disposición Adicional Primera de la LAU 29/1994, por lo que, a partir de esa fecha, surgió otro índice, el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), distinto al Índice de Precios al Consumo (IPC), aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de abril de 2015.
 
Si no se hay fijado cuál es el índice a tener en cuenta para revisar la renta, habrá que acudir al nuevo IGC, que publica cada mes el Instituto Nacional de Estadística. El IGC toma como base el IPC de la eurozona, al que resta una parte destinada a compensar la competitividad perdida los años anteriores, y tiene determinados unos límites que no podrán superar el 2 % y no bajarán del 0 %. En consecuencia, quizá siempre será mejor pactar la revisión según el IGC, ya que el IPC, que no tiene limitación, podrá subir por encima del 2 %, pese a que los últimos meses haya tenido un resultado negativo.

¿QUIÉN DEBE PAGAR LOS GASTOS DE LA VIVIENDA?
En el contrato, se puede pactar que el arrendatario asuma determinados gastos de la vivienda, como las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios, el mantenimiento del inmueble o los servicios, impuestos y cargas que no puedan ser imputados individualmente. En el contrato se debe haber indicado el importe anual de esos gastos.

¿QUÉ IMPUESTOS HAY QUE PAGAR?
El alquiler de fincas urbanas está sujeto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (transmisión patrimonial onerosa) (ITP). En Cataluña, la normativa autonómica del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) está regulada en la Llei 2/2014, de 27 de enero, de medidas fiscales, administrativas, financieras y del sector público.

¿QUIÉN TIENE QUE PAGAR EL ITP?
El pago le corresponde al arrendatario, determinándose en el artículo 9 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, del Texto Refundido de la Ley del ITP-AJD que «el propietario o arrendador podrá ser responsable subsidiario del pago del tributo» si ha recibido la primera mensualidad sin exigir al arrendatario la justificación de que ha realizado el pago correspondiente.
No puede utilizarse el papel timbrado, a la venta en los estancos, para liquidar la tributación por alquiler. En Cataluña debe utilizarse únicamente el modelo 600.

¿QUÉ PLAZO HAY PARA PAGAR?
El plazo para pagar y presentar la autoliquidación es de un mes a contar desde la fecha de firma del contrato. Si el plazo acaba en sábado, queda prorrogado hasta el primer día hábil siguiente.

¿QUÉ CANTIDAD HAY QUE PAGAR?
Hay que pagar el 0,5 % de la renta correspondiente al tiempo de duración del contrato.

EJEMPLO:
El 1 de abril de 2014 se formaliza un contrato privado de alquiler por un periodo de tres años, con una renta mensual de setecientos euros.

La base imponible será igual a: 700 x 12 x 3 = 25.200 euros.
La cuota a ingresar será: 0,5% x 25.200 = 126 euros.
SE ACABA EL CONTRATO. ¿CON QUÉ PLAZO TIENE QUE AVISARME EL ARRENDADOR DE QUE QUIERE FINALIZARLO?
El arrendador tiene que avisar al arrendatario con un mes de plazo de que quiere finalizar su contrato. En caso de que no lo haga, el arrendatario verá automáticamente prorrogado su contrato por el periodo de un año con idénticas condiciones, y en ningún caso podrá contemplarse un aumento de la renta. Si después de esto se establece una renovación del contrato, deberá hacerse por tres años.

Y UN EXTRA….

FORMACIÓN SOBRE LA L.A.U. Y SUS DIFERENTES REFORMAS

 

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