A la teoría, la fianza es una tasa parafiscal para recaudar dinero y emplearlos en políticas de fomento de la vivienda de alquiler: es por eso que es obligatoria. A la práctica, la fianza es un tipo de garantía a cargo del arrendatario y que este recuperará cuando el contrato se extinga, siempre que deje la vivienda en iguales condiciones en las que se lo encontró.
En esta guía respondemos a preguntas esenciales para entender las fianzas y su funcionamiento. Si tienes cualquier conflicto relacionado con la fianza, no dudes al acudir a la asamblea inquilina.
¿Qué cantidad se tiene que abonar en concepto de fianza?
En los arrendamientos de vivienda, la fianza equivale a una mensualidad de la renta; en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, a dos. La fianza no se actualizará durante los tres primeros años de alquiler. Sin embargo, cada vez que se prorrogue el arrendamiento el arrendador podrá exigir una subida de la fianza, o bien, si el arrendador baja la renta, el inquilino podrá pedir una bajada hasta que la fianza corresponda a una o dos mensualidades de la renta vigente.
¿Es legal que el arrendador incluya entre los gastos de la fianza la inscripción del contrato de arrendamiento en la Cámara de la Propiedad?
No, no lo es. Ese gasto debe correr de su cuenta.
¿Dónde se tiene que dipositar la fianza?
En el caso de Cataluña, la Ley 13/1996 ddispone que la fianza debe depositarse en INCASOL (Institut Català del Sòl), obligación desarrollada en el Decreto 147/1997. No hacerlo es una infracción administrativa. La fianza debe depositarse en INCASOL, como máximo, dos meses después de la fecha en que se formaliza o firma el contrato (artículo 3 de la Ley 13/1996).Transcurrido el plazo establecido, y de conformidad con el artículo 12 bis de la ley, se aplicarán los recargos siguientes sobre el importe de la fianza legal: el 5 % si no se superan los tres meses de demora; el 10 % si la demora es de entre tres y seis meses; el 15 % si la demora es de entre seis y doce meses; y el 20 % si la demora supera los doce meses. En este último caso, se aplicarán los intereses de demora devengados. En cualquier caso, el importe máximo del recargo de demora (intereses no incluidos) no podrá superar los mil quinientos euros.
¿Es obligatorio dipositar la fianza en el organismo correspondiente?
Es obligatorio en todas las comunidades autónomas (a excepción de Asturias y Navarra).
¿Quíén debe dipositarla?
Depositar la fianza corre siempre a cargo del arrendador.
¿Qué ocurre si el arrendador no diposita la fianza?
En ese caso, se expone a una sanción administrativa de hasta tres mil euros.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para dipositar la fianza?
Debe hacerlo dentro de un plazo de dos meses desde la formalización del contrato.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver la fianza a la finalización del contrato?
El arrendador debe devolver el importe completo de la fianza en treinta días.
¿En qué casos podría el arrendador no devolverle el importe completo de la fianza?
El arrendador podrá detraer parte de la fianza si el arrendatario no devuelve la vivienda sin desperfectos. Para evitar posibles abusos del arrendador, es conveniente que el arrendatario fotografíe todo el piso al firmar el contrato para documentar el estado en que se encuentra, prestando particular atención a todos los desperfectos que localice. Las fotos deben tomarse en formato raw (crudo) para que sea posible acreditar que no han sido manipuladas. También es conveniente que el arrendatario revise y pacte las disposiciones que se establezcan en el contrato respecto de derechos y deberes en cuanto a reformas o intervenciones en el piso (hacer agujeros en las paredes, pintarlas…).
¿Qué cantidad puede detraer el arrendador si certifica que el arrendatario devuelve el piso en mal estado?
El arrendador solo puede detraer la cantidad correspondiente a la reparación de los daños ocasionados. Es conveniente, para evitar posibles abusos al respecto, que el arrendatario exija que se le presente un presupuesto y/o una factura de todas las reparaciones efectuadas por el arrendatario a causa de los citados desperfectos.
¿Cómo puede el arrendatario asegurarse de que le devuelvan el importe completo de la fianza?
Una opción de la que el arrendatario puede servirse es la de pedir, a la finalización del contrato, que el arrendador revise el piso en su presencia y le entregue un recibo certificando que se encuentra en buen estado y corresponde, por tanto, devolverle el importe íntegro de la fianza al arrendatario.
Garantías y avales
La ley permite que, además de la fianza equivalente a una mensualidad, arrendador y arrendatario pacten el pago de garantías adicionales, que en ningún caso podrán superar el máximo de dos mensualidades. Además, muchos propietarios exigen que el inquilino presente un aval bancario para prevenir el impago de la renta. En numerosas ocasiones, cuando la entidad financiera considera que la solvencia del inquilino es insuficiente para «prestarle» el dinero del aval, pide que este deposite la cantidad avalada –que puede ser de seis meses o un año de renta– en una cuenta o depósito de la entidad financiera. En la práctica, todo ello supone que el inquilino tenga que hacer un desembolso inicial que, a veces, puede ser inasumible si no se dispone de ahorros.
