“Los contratos y las cláusulas comúnmente impuestas por el arrendador”
A pesar de que nos quieren hacer creer que los contratos de arrendamiento se pactan libremente entre las partes, las inquilinas sabemos que muy a menudo los pactos que se recogen son fruto de una serie de imposiciones y abusos por parte de la propiedad o inmobiliaria. Para revertir esta situación, es imprescindible que nos organicemos y asesoremos con el Sindicat de Llogateres. Si conseguimos formar un Sindicat de Llogateres de masas, la correlación de fuerzas respecto al lobby inmobiliario cambiará y los contratos serán muy favorables para las inquilinas.
A continuación hablaremos de qué nos podemos encontrar cuando vamos a firmar un contrato de arrendamiento.
- 1. ¿Qué normativa se aplica a un contrato de arrendamiento?
- 2. ¿Cuál tiene que ser el contenido de un contrato de arrendamiento?
- 3. ¿Qué pasa si en mi contrato hay cláusulas contrarias a la LAU?
- 4. ¿Qué pasa si en mi contrato hay cláusulas que no aparecen en la LAU?
- 5. Ejemplos de algunas cláusulas comunes que podemos encontrar en nuestros contrato y que hay que combatir
1. ¿Qué normativa se aplica a un contrato de arrendamiento?
Los contratos de arrendamientos urbanos están regulados, entre otros, por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, de ahora en adelante LAU, la cual ha sido modificada en muchas ocasiones, siendo de aplicación, en cada caso, la versión que estaba en vigor en el momento de la formalización del contrato. La última modificación de la norma, y que por lo tanto es aplicable por todos aquellos contratos que se tienen que firmar en la actualidad, entró en vigor el 6 de marzo de 2019.
¿Cómo puedo saber cuál es la versión de la Ley que aplica en mi contrato?
Consultando la Ley a través del BOE, podemos escoger qué redactado queremos ver (Seleccionar redacción) en función del momento en que se firmó el contrato.
2. ¿Cuál tiene que ser el contenido de un contrato de arrendamiento?
La LAU regula muchos aspectos de los contratos de arrendamientos de vivienda (así como también de los contratos de uso diferente al de vivienda, los cuales no entraremos a valorar), pero prevé que el contenido de un contrato de arrendamiento se puede pactar libremente entre las partes.
¿Esto quiere decir que se puede pactar cualquier tipo de cláusula? ¡NO! Los pactos no podrán ser menos garantistas por el arrendatario del que se prevé a la LAU. Es decir, se pueden pactar cláusulas más beneficiosas para el arrendatario de lo que recoge la norma, pero nunca peores, puesto que en este caso se tendrán por no puestas.
3. ¿Qué pasa si en mi contrato hay cláusulas contrarias a la LAU?
Todas las cláusulas incluidas en un contrato, el contenido de las cuales sea contrario a la regulación aplicable de la LAU, serán nulas y se tendrán por no puestas. Esto quiere decir que, independientemente de haber firmado un contrato de arrendamiento de vivienda con estas cláusulas, estas nunca se podrán aplicar.
4. ¿Qué pasa si en mi contrato hay cláusulas que no aparecen en la LAU?
Las cláusulas de un contrato de arrendamiento tienen que poder ser negociadas libremente y de forma individualizada entre las partes. En muchas ocasiones, esta situación no se cumple, porque nos encontramos ante arrendadores profesionales que ofrecen contratos donde las cláusulas son impuestas por ellos, en perjuicio de la parte arrendataria y sin posibilidad de negociarlas.
Cuando una cláusula con la cual no estamos de acuerdo genera un desequilibrio entre las obligaciones y los derechos de las partes, no es bastante transparente y ha sido impuesta por la parte arrendadora en el marco de una relación contractual entre parte consumidora y propiedad, tenemos que luchar para que no se incluya en el contrato o, en su defecto, por su reconocimiento como cláusula abusiva.
5. Ejemplos de algunas cláusulas comunes que podemos encontrar en nuestros contrato y que hay que combatir
5.1. Cláusules nulas
Desistimiento arrendatario
«El arrendatario se compromete a no desistir anticipadamente del contrato de arrendamiento durante un plazo de DOCE MESES.»
Esta cláusula es nula. El artículo 11 de la LAU prevé el derecho de desistir el contrato por parte del arrendatario una vez pasados 6 meses, así que el arrendador no puede modificar en perjuicio del arrendatario este plazo.
Cláusula Berlín
En los contratos sujetos a la Ley 11/2020 de contención de rentas «En el supuesto que la Ley 11/2020 sea declarada inconstitucional, se removerán los efectos que haya podido desplegar, todo retro sacándose estos efectos en el momento de su entrada en vigor. En este caso, las partes acuerdan que la parte arrendadora podrá reclamar a la parte arrendataria la diferencia entre la renta aplicable según la Ley 11/2020 y la renta pactada conforme al principio de autonomía de la voluntad, es decir 1.100€ – 880€ = 220€.»
Esta cláusula de doble precio, conocida como cláusula Berlín, la consideramos contraria a la ley. Hay que tener en cuenta que la renta es un pacto central del contrato, no puede ser que se pacte una cantidad por ahora, ajustada a ley, y otra pensando en un hipotético cambio legislativo. Por otro lado, el artículo 18 de la LAU, no permite actualizaciones de la renta más allá del IPC.
Repercusión de gastos
En los contratos sujetos a la Ley 11/2020 de contención de rentas «Independientemente de la renta pactada, son a cargo del Arrendatario los siguientes gastos y servicios, cuyo coste, se actualizará y justificará anualmente: IBI mensual 33 euros/mes Gastos Generales Mensuales 34,30 euros/mes»
Una fórmula que utilizan los rentistas para intentar colarnos aumentos de la renta respecto el contrato anterior, es la de repercutir en nosotras los gastos. Lo primero que tendremos que hacer, es mirar el contrato anterior para ver si menciona algo respecto a los gastos. Si en el contrato anterior los gastos no están o dice que están incluidos a la renta, ¡no nos las pueden repercutir de ninguna forma!
Reparaciones y conservación de la vivienda; La renuncia a derechos en caso de interrupción de suministros
«La parte arrendadora NO SE HARÁ CARGO de la reparación o reposición de los electrodomésticos inventariados en caso de avería. Así mismo autoriza en este acto a la parte arrendataria a sustituir dichos electrodomésticos y deshacerse de los inventariados, siempre en caso de reposición, comprometiéndose a dejar los nuevos adquiridos en la vivienda a la finalización del contrato.»
El artículo 21 de la LAU establece que el arrendatario se tendrá que hacer cargo de las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por uso ordinario de la vivienda. Este mismo artículo, dice que el arrendador se tendrá que hacer cargo de todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, excepto cuando los desperfectos sean consecuencia de un mal uso por parte del arrendatario.
Dicho esto, podemos estar de acuerdo con esta cláusula? NO! Si por ejemplo se estropea la caldera o alguna instalación, debido a su antigüedad y hay que sustituirla o hacerle una reparación importante, el coste de esta tiene que ir a cargo del arrendador y no del arrendatario.
“Las partes pactan que la interrupción de dichos suministros por causa ajena al Arrendador, no afectará al presente Contrato, y en particular no dará derecho a indemnización a favor del Arrendatario ni a la suspensión, reducción o condonación de las cantidades adeudadas en virtud de esta Contrato.”
Relacionado con la cláusula sobre reparaciones, nos encontramos con una cláusula de renuncia de derechos por parte de la parte arrendataria, que sería contraria al previsto en el artículo 21.2 de la LAU que prevé la posibilidad de reducir la renta si las obras de conservación duran más de 20 días, en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. Así mismo, el artículo 26 de la LAU prevé que si las obras de conservación de una vivienda la hacen inhabitable (como sería el caso de no tener suministros), el arrendatario tendrá la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización. La suspensión, que será hasta la finalización de las obras, supone la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta. Es por eso, que la cláusula puesta como ejemplo ¡tiene que considerarse nula!
Sobre la fianza y las garantías adicionales
“En este acto la arrendataria libra a la arrendadora la cantidad de dos mil euros (2.000 €), que corresponde al importe de dos mensualidades de alquiler como fianza que se depositarán a la INCASOL.”
¡Esta cláusula es nula! La LAU dice que en un contrato de arrendamiento de vivienda, la fianza obligatoria será el equivalente a una mensualidad de renta.
“La arrendadora se compromete a devolver a la Arrendataria el importe de referencia en un plazo máximo de dos meses desde la finalización del contrato y entrega de las llaves del piso por la parte arrendataria, una vez lo haya dejado libre, vacuo y expedito a disposición de la propiedad, y la arrendadora haya comprobado que la vivienda se encuentra en perfecto estado de conservación.”
La propiedad dispone para hacer el retorno de la fianza, según el que prevé el artículo 36.4 de la LAU de un mes, así dice el artículo 4: “El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”. De este modo, será nula cualquier cláusula que imponga un plazo más largo, para no devengar los intereses de mora para el arrendador. Así mismo, muchos tribunales entienden que este plazo es lo dispuesto para devolver la fianza, porque consideran que ha habido tiempo suficiente para ver los desperfectos de la vivienda.
Seguro de impago
“Que el ARRENDATARIO en este acto suscribe un Seguro de impago de rentas en garantía de cumplimiento de las obligaciones pecuniarias del contrato de arrendamiento, el importe anual inicial del cual asciende a la cantidad de 268,49€, que en este momento liquida y paga al Arrendador, comprometiéndose al pago de los recibos que el Arrendador le cargue en su cuenta anualmente, junto al importe de la renta, por estos conceptos, durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Durante el plazo de duración del contrato de arrendamiento el importe anual del seguro de impago, se actualiza en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia, de acuerdo con los precios marcados por la compañía de seguros manteniendo las actuales coberturas.”
No estamos ante un gasto del arrendador que se pueda repercutir de acuerdo con el artículo 20 de la LAU, dado que no es ningún gasto de la finca y supone un perjuicio para el arrendatario, y por tanto infringe el art. 6 de la LAU.
¡CUIDADO! Además este importe puede superar el máximo de dos mensualidades de renta que exige el artículo 36 como garantías adicionales, puesto que la póliza por impago de rentas es una manera de garantizar el cumplimiento de las obligaciones arrendatarias.
Se puede también considerar una cláusula abusiva, impuesta porque es el arrendador quien hace todos los trámites necesarios para su contratación y quien elige la empresa aseguradora, la modalidad del seguro, la prima y otras condiciones, el importe que obliga abonar a la arrendataria la primera anualidad, etc.
5.2. Cláusulas que consideramos abusivas
La cláusula penal
“A la finalización de la vigencia del contrato la Arrendataria tendrá que devolver las llaves, desalojar y dejar completamente libre, vacío y expedito y a disposición de la arrendadora el inmueble, pagando los gastos que se deriven. El incumplimiento de lo anterior dará lugar al pago de una penalización que expresamente se conviene, como consecuencia del uso y detentación indebida del inmueble, por un importe equivalente al triple de la renta diaria vigente en el período mensual inmediatamente anterior a la fecha de extinción del contrato, por día de rendirás en el desalojo.”
Se trata de una cláusula bastante recurrente, y consiste en fijar en el momento de la firma del contrato, una cuantía en concepto de daños y perjuicios por el caso que el arrendatario no abandone el inmueble una vez finalizada este. Esta cláusula no sería nula de pleno derecho automáticamente, puesto que no hay nada a la LAU que impida su inclusión, no obstante, se puede combatir su tratamiento como cláusula abusiva cuando ha sido impuesta y no negociada a la parte arrendataria en su condición de consumidora, teniendo en cuenta el gran desequilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes, imponiendo una garantía desproporcionada al consumidor.
Obligación de la parte arrendataria de contratar un seguro de impago del alquiler
Que el ARRENDATARIO en este acto suscribe un Seguro de impago de rentas en garantía de cumplimiento de las obligaciones pecuniarias del contrato de arrendamiento, cuyo importe anual inicial asciende a la cantidad de 293,50€, que en este momento liquida y paga al Arrendador, comprometiéndose al pago de los recibos que el Arrendador le cargue en su cuenta anualmente, junto al importe de la renta, por dichos conceptos, durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Durante el plazo de duración del contrato de Arrendamiento el importe anual del seguro de impago, se actualizará en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia, de acuerdo a los precios marcados por la compañía de seguros manteniendo las actuales coberturas.”
Obligación de la parte arrendataria de contratar seguro Multirriesgo
“La parte arrendataria se obliga a contratar una póliza de seguros Multiriesgo con una compañía de conocida solvencia, obligándose, a mantenerlo vigente durante toda la vida del presente contrato, debiendo remitir a la arrendadora, copia de la Póliza suscrita, así como de sus sucesivas renovaciones, de contenido, que incluya también el riesgo de incendios. En las condiciones de la póliza deberá hacerse mención expresa de la obligación del asegurador de notificar a la parte arrendadora la falta de pago de la prima así como cualquier modificación o incidencia que afecte al seguro. El incumplimiento de dicha obligación dará lugar a la resolución contractual.”
No existe ninguna obligación legal de la parte arrendataria para tener que aceptar este tipo de cláusulas que son desproporcionadas, generan un desequilibrio claro entre las obligaciones y los derechos de las partes y que son impuestas por el arrendador, que también es parte interesada en que el inmueble se encuentre asegurado, teniendo en cuenta las posibles responsabilidades en caso de daños en el inmueble o a terceros. En el caso que el arrendatario esté de acuerdo al contratar un seguro, este tendría que ser de acuerdo con sus obligaciones legales como arrendatario, y no como el ejemplo que hemos puesto, que sería el tipo de seguros que los bancos exigen a los propietarios que vuelen hipotecar su propiedad, para garantizar el valor de esta.
El derecho del arrendador a realizar visitas periódicas a la vivienda para comprobar su estado
“Con ánimo de facilitar la conservación y mantenimiento de las instalaciones, ambas partes convienen que el ARRENDADOR podrá realizar visitas periódicas a la finca, previo aviso al ARRENDATARIO, al objeto de comprobar el buen estado y funcionamiento de todos los aparatos, instalaciones y utensilios inherentes a la vivienda objeto de este Contrato de Arrendamiento.”
En este sentido, el artículo 30 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, en relación con el derecho de conservación y rehabilitación de los inmuebles, es cierto que establece la posibilidad de incorporar al contrato un calendario de visitas del propietario o propietaria para comprobar el estado de la vivienda. No obstante, el artículo prevé que el programa se tiene que adaptar a las necesidades del arrendatario o arrendataria y tiene que mantener el equilibrio entre el respeto debido a su intimidad y las necesidades de información del propietario o propietaria, así que tendremos que combatir como cláusula abusiva la que deja en manos del propietario la posibilidad de realizar visitas periódicas, sin la autorización del arrendatario, limitando así sus derechos.
5.3. Cláusulas que a pesar de ser legales, tenemos que combatir
Sobre la duración del contrato
«CUARTA.- DURACIÓN: El plazo de duración del presente contrato se establece por un período de UN AÑO. Llegado el vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de CINCO AÑOS salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo.»
Esta cláusula siempre que se trate de un arrendador persona física, es plenamente legal, porque aunque dice que la duración del contrato se establece por un año, este se irá prorrogando anualmente y de forma obligatoria hasta llegar al mínimo de 5 que marca la LAU.
«Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, tampoco procederá la prórroga obligatoria del contrato, si el arrendador manifiesta la necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad.»
¡CUIDADO! La cláusula recoge que el arrendador podrá reclamar la vivienda para uso propio. En este caso es perfectamente legal, de acuerdo con el artículo 9.3 LAU, porque la ley prevé que el arrendador podrá reclamar la vivienda sólo si consta en el contrato, siempre cumpliendo los plazos y condiciones. Si el contrato no dijera nada de resolución del contrato en caso de necesidad del arrendador, este se tendría que prorrogar obligatoriamente hasta llegar al mínimo de 5 años. ¿Qué podemos hacer ante esta posibilidad? Esta limitación no existirá cuando el plazo del contrato sea de 5 o 7 años, puesto que sólo opera ante prórrogas obligatorias. El plazo del contrato se tiene que respetar siempre por el arrendador, así que si pactamos el plazo directamente de 5 o 7 años, garantizamos el cumplimiento de toda la duración del contrato.
Indemnización en caso de dejación del arrendatario
“Los arrendatarios podrán desistir anticipadamente del presente contrato, una vez transcurridos como mínimo seis meses de duración y con comunicación a la arrendadora con un preaviso mínimo de 30 días. En este caso de dejación anticipada, la arrendataria indemnizará al propietario arrendador con el importe de un mes de renta por cada año que faltara para cumplir, y por periodos inferiores en el año, la indemnización se calculará de manera proporcional.”
Esta cláusula, a pesar de injusta, es plenamente legal, porque el artículo 11 de la LAU prevé que las partes puedan pactar que en caso de desistimiento, el arrendatario tenga que indemnizar al arrendador con la cantidad máxima que recoge la cláusula que hemos analizado. Esta cláusula hay que combatirla, pues nos obliga a indemnizar a la propiedad con cantidades absolutamente desorbitadas.
¡CUIDADO! El hecho que la LAU permita su inclusión no quiere decir que hayamos de aceptar sin más el contenido de la cláusula. Cómo hemos dicho, el contrato se tiene que negociar entre las partes y si no consideramos justo su contenido, tenemos que pedir su exclusión.
Prohibición de subarrendamiento
“El arrendatario no podrá en ningún caso subarrendar total o parcialmente la vivienda.”
Subarrendar la vivienda sin el consentimiento del arrendador, es motivo de resolución del contrato. Por lo tanto, si pretendemos compartir piso, hay que fijarnos en que no aparezca esta prohibición.
“El arrendatario podrá subarrendar parcialmente la vivienda, siempre que lo notifique previamente a la parte arrendadora.”
En este caso, podremos subarrendar la vivienda sin pedir permiso a la propiedad, habrá suficiente al comunicarlo previamente.
Garantías adicionales a la fianza
“En este acto la arrendataria libra a la arrendadora la cantidad de mil euros (1.000 €) que corresponde al importe de un mes de alquiler como fianza que se depositará a la INCASOL y dos mil (2.000€) correspondientes a dos meses de alquiler en concepto de garantía adicional por el cumplimiento.”
¡CUIDADO! En este caso la cláusula es plenamente legal. La LAU permite que las partes puedan pactar, además de la mensualidad de fianza obligatoria, cualquier tipo de garantía de cumplimiento del contrato, sin que esta pueda superar el equivalente a dos mensualidades de renta. Tenemos que tener en cuenta que estas cantidades no se depositan a la INCASOL, sino que quedan bajo custodia del arrendador. Aunque sean legales, estamos en contra de estas garantías así que intentamos evitarlas!
