En esta guía explicamos los detalles técnicos de la Ley de Vivienda aprobada definitivamente el 17 de mayo del 2023. Es importante tener en cuenta que la ley entrará en vigor una vez se haya publicado en el BOE y que medidas como la regulación del precio de los alquileres no se aplicarán hasta dentro de unos meses (en algunas comunidades autónomas).
Si tu contrato se acaba durante los próximos meses y tu arrendador ya te ha informado de que quiere subirte el alquiler, te recomendamos que vengas al Sindicato para asesorarte y poder beneficiarte de la regulación de precios (que no te suban el alquiler o que te lo tengan que bajar). Si tu contrato se acaba antes del 30 de junio, te recordamos que puedes acogerte a una prórroga obligatoria de seis meses (lo cual te dará tiempo para que una vez se acabe la prórroga ya esté vigente la regulación de precios si vives en un territorio declarado área tensa).
Sea como sea, antes de firmar un nuevo contrato, ven al Sindicato, afíliate y asesórate para que no abusen de tus derechos!
1. ¿Cuándo será aplicada la Ley de Vivienda estatal?
La Ley entrará en vigor el día siguiente a su publicación en el BOE (a dia 18 de mayo todavía no está publicada)
¡OJO! Sin embargo, una parte de su redacción no será de aplicación inmediata, por ejemplo, la regulación de los precios del alquiler. Para que sea aplicable, es necesario que las Comunidades Autónomas declaren previamente “zonas tensionadas” a algunas zonas de mercado residenciales, y que elaboren un Índice de Precios, como el que tenemos en Catalunya.
2. ¿A qué contratos se aplica la Ley?
La Ley se aplicará a los contratos firmados después de su entrada en vigor y no afectará a los que hayan sido firmados antes. Más en concreto, se aplicará a los contratos de alquiler de viviendas. Quedan excluidos los arriendos de locales y los alquileres de temporada y turísticos.
¡OJO! Las limitaciones del precio del alquiler y la repercusiones de algunos gastos sólo se aplicarán a los contratos de viviendas que esté ubicadas en una zona declarada de mercado residencial tensionado.
3. ¿Cómo afecta esta Ley al precio del alquiler?
La Ley introduce una limitación de precio en los nuevos contratos de alquiler, el cual no podrá exceder al pagado por el mismo piso en el contrato anterior (vigente durante los últimos cinco años) actualizado, si procede, según el índice actualización de la renta que corresponda.
En caso de que el propietario de tu inmueble sea gran tenedor y el precio del contrato anterior sea superior al previsto en el Índice de Precios de Referencia, el precio del nuevo alquiler habrá de bajar al que indica el índice. Esta misma limitación se aplicará en el caso de que la vivienda no haya estado alquilada durante los últimos 5 años.
3.1. ¿Qué es un gran tenedor?
A los efectos de esta ley, será considerado gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
¡OJO! Esta consideración se podrá rebajar a 5 o más inmuebles de uso residencial en entornos de mercado residencial tensionado, si así lo pide la Comunidad Autónoma, lo cual esperamos que suceda en Cataluña.
3.2. ¿Hay alguna excepción a esta limitación?
Sí. En determinados casos será permitido un incremento adicional del 10% sobre el precio del alquiler. Esta subida sólo será legal si se justifica una rehabilitación de la vivienda en los últimos 2 años; si ha habido mejoras que generen un ahorro energético del 30%, o mejoras de accesibilidad; o si la duración del contrato es de 10 años o más, o si se pactan prórrogas obligatorias.
¡OJO! Esta posibilidad de subida del alquiler tiene que ser limitada y estar totalmente justificada. No obstante, el Sindicat de Llogateres seguirá peleando para evitar cualquier subida. Si quieren incrementarte el 10% del alquiler, ¡afíliate y organízate con el Sindicat!
4. ¿Cómo afecta esta Ley a la repercusión de cuotas y gastos a la persona inquilina?
Si se trata de un contrato de alquiler de un inmueble situado en una “zona tensionada”, No se podrá repercutir a la persona inquilina ninguna cuota ni ningún gasto que no figurasen el el contrato anterior.
5. ¿Cómo afecta la Ley a las actualizaciones anuales del precio del alquiler en base al IPC?
La Ley determina que las actualizaciones anuales del precio de los alquileres sujetos a la Llei 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (todos los firmados posteriormente a 1994) se pueden negociar con el propietario. Si no hay acuerdo, la actualización no podrá sobrepasar el límite del 2%.
¡OJO! Este límite no se aplicará para siempre. En el año 2024, las actualizaciones estarán limitadas al del 3% (aunque siempre es posible un pacto entre las partes inferior al 3%) Para el 2025 y siguientes está prevista la creación de un Índice de Actualizaciones para aplicarlo a los contratos de alquiler.
Sin embargo, que la Ley permita esa actualización no significa que sea obligatoria. El Sindicat de Llogateres sigue afirmando que esas actualizaciones del precio de los alquileres son desproporcionadas. Si te quieren actualizar al IPC, afíliate y organízate con el Sindicat.
6. ¿Cómo afecta la Ley al pago de los honorarios de la inmobiliarias?
A partir de la publicación de la Ley, los honorarios de las inmobiliarias correrá siempre a cargo de los propietarios, sea cual sea su forma jurídica.
Si te quieren cobrar un importe equivalente a los honorarios pero con otros conceptos fraudulentos, es importante asesorarse con el Sindicat.
¡OJO! Recuerda que, según la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Real Decreto 7/2019, en vigor desde el 6 de marzo de 2019, el pago de honorarios en caso de que el arrendador de tu vivienda sea una persona jurídica (empresa) está prohibido. Si te han cobrado honorarios de manera ilegal, ven al Sindicato y consulta la guía para evitar que te los cobren o para reclamar su devolución.
7. ¿Qué son las prórrogas previstas en la nueva Ley?
La Ley prevé una prórroga obligatoria una vez finalicen los contratos de vivienda que se encuentren en una zona de mercado residencial tensionado y que se hayan firmado en posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda Estatal. Estas prórrogas pueden tener una duración de hasta 3 años. En todo caso, esto será de aplicación dentro de mínimo 5 años (cuando empiecen a terminarse los contratos firmados en el marco de la Ley Vivienda).
¡OJO! Si tu arrendador es un gran tenedor y eres una persona en situación de vulnerabilidad, estés o no en una área tensionada, la ley prevé una prórroga extraordinaria de un año.
8. ¿Qué son las zonas de mercado residencial tensionado?
Las zonas de mercado residencial tensionado son áreas territoriales donde existe el peligro de una oferta insuficiente de vivienda asequible. Las administraciones competentes en materia de vivienda pueden declarar estas zonas. En el caso de Catalunya, la Generalitat de Catalunya.
9. ¿Qué requisitos hay que cumplir para declarar una zona de mercado residencial tensionado?
Para declarar una zona como mercado residencial tensionado, hay que seguir unas determinadas reglas. Es necesario un procedimiento preparatorio para obtener información sobre la situación del mercado residencial a la zona, un posterior trámite de información pública. La declaración tiene que estar motivada por deficiencias o insuficiencias al mercado de vivienda de la zona para atender la demanda de vivienda habitual a precios razonables, de acuerdo con la situación socioeconómica de la población residente y las características del territorio.
10. ¿Cuánto dura la declaración de una zona de mercado residencial tensionado?
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado tiene una duración de tres años, que se podrán prorrogar anualmente.
11. ¿Qué se requiere para hacer una declaración de zona de mercado residencial tensionado?
Para hacer la declaración de una zona de mercado residencial tensionado, hay que elaborar una memoria justificativa. Se pueden considerar como circunstancias justificativas el porcentaje de ingresos destinados al coste de la hipoteca o el alquiler, y el crecimiento acumulado del precio de compra o el alquiler de la vivienda en comparación con el índice de precios de consumo de la comunidad autónoma.
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