Desde el sábado 16 de marzo de 2024, los precios de los alquileres están regulados en varios municipios catalanes. En esta guía te explicamos cómo nos afecta esta regulación y compartimos consejos básicos para hacer valer nuestros derechos.
Vamos ampliando la guía a medida que tenemos más información y hay nuevos recursos disponibles, pero no olvides que la mejor manera de estar al día y protegerse ante los abusos inmobiliarios es afiliarse al Sindicat de Llogateres.
El precio del alquiler está más alto que nunca. Hemos conseguido una regulación de alquileres que prohíbe las subidas, pero es hora de bajar los alquileres. Tenemos un plan para hacerlo, pero te necesitamos.
1. QCuatro cuestiones previas
Antes de saber el precio máximo de tu alquiler, debes responder a estas preguntas:
- ¿La vivienda está ubicada en una zona de mercado residencial tensionado?
- ¿Qué precio marca el índice de precios del alquiler?
- ¿El casero es un gran tenedor?
- ¿La vivienda ha sido alquilada anteriormente?
Zonas de mercado residencial tensionado
Son áreas territoriales donde se aplica la regulación de precios porque existe un riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible. La Generalitat de Cataluña ha determinado que en Cataluña existen 271 municipios considerados zonas de mercado residencial tensado.
Índice de precios del alquiler
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha publicado un Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda que establece un abanico de precios del alquiler de una vivienda en función del lugar donde esté situado y de sus características.
En la página del índice debes introducir la dirección y te debe aparecer la referencia catastral. En caso de que no funcione, puedes encontrar información en el buscador de la Sede Electrónica del Catastro. También debes introducir la información sobre el certificado energético; si no lo tienes, puedes buscarlo en el Buscador de certificados de eficiencia energética de edificios.
El valor del índice de referencia debe constar en los contratos de alquiler y también en los anuncios y ofertas de alquiler que se publiquen.
Es importante consultar el índice, pero debes tener en cuenta que no es el único límite. Lee con atención toda esta guía.
Gran tenedor
A efectos de la regulación de precios, se considera gran tenedor al arrendador que cumpla cualquiera de estas dos circunstancias:
- La persona física o jurídica titular de más de 10 viviendas (o de una superficie construida de más de 1.500 m2), independientemente del porcentaje de propiedad que tenga.
- La persona física o jurídica titular de 5 viviendas o más en una zona de mercado residencial tensionado, independientemente del porcentaje de propiedad que tenga.
Las administraciones públicas y los promotores sociales no se consideran grandes tenedores aunque tengan en propiedad un gran número de viviendas.
¿Cómo puedes saber si tu arrendador es un gran tenedor? Estamos a la espera de que el Gobierno habilite los mecanismos para hacerlo de manera rápida y gratuita. De momento, podemos hacerlo a través del Registro de la Propiedad.
Contratos de alquiler anteriores al mismo inmueble
Es necesario tener en cuenta si la vivienda en cuestión ha sido alquilada anteriormente en los últimos 5 años, y a qué precio. Si ya estás viviendo con un contrato de alquiler, está claro que ya conoces el precio. Pero si entras a vivir en otra vivienda, la propiedad (o la inmobiliaria) deberá informarte responsablemente y por escrito de la fecha y el importe del alquiler del contrato de arrendamiento anterior. Debe constar en el nuevo contrato y también en los anuncios y ofertas que publiquen. Igualmente, también puedes solicitar esta información al Incasòl.
2. ¿Cuál es el precio máximo de un alquiler?
Todos los nuevos contratos de alquiler de vivienda destinados a residencia permanente en las zonas con mercado residencial tensionado están sometidos a unos límites que establecen un precio máximo.
ATENCIÓN: No olvides que este es un precio máximo marcado por ley, pero eso no significa que no podamos negociar mejores condiciones. Con el Sindicato, hemos estado muchos años sin regulación de precios y hemos conseguido plantarnos ante condiciones inaceptables cientos de veces. ¡Ven al Sindicato!
Para determinar qué precio máximo marca la regulación, sigue los siguientes pasos:
- Si el propietario NO es un gran tenedor…
- …y la vivienda había sido alquilada antes (en los últimos 5 años): el nuevo contrato no puede superar el precio del contrato del alquiler habitual, una vez aplicada la cláusula de actualización anual.
- …y la vivienda NO había sido alquilada antes: el nuevo contrato no puede superar el valor del índice de precios (el valor más alto del rango, como máximo).
- Si el propietario es un gran tenedor…
- …y la vivienda había estado alquilada antes (en los últimos 5 años): el nuevo contrato no puede superar el precio precio del contrato del alquiler habitual, una vez aplicada la cláusula de actualización anual.
- …y la vivienda NO había sido alquilada antes: el nuevo contrato no puede superar el valor del índice de precios (el valor más alto del rango, como máximo).
- Si el contrato es por habitaciones y lo hemos firmado después de la entrada en vigor del Decreto que regula los alquileres temporales (enero de 2026), la suma total de las rentas de los contratos de habitación vigentes en una misma vivienda de manera simultánea no puede superar el precio máximo que se aplica a la vivienda en cuestión (calculado de acuerdo con las normas anteriores).
Algunos ejemplos para entenderlo mejor:
| Estás viviendo en un piso por el cual pagas 1.000€ al mes, en Barcelona (zona con mercado residencial tensionado). El propietario es un gran tenedor. El índice marca un rango de 600 a 850€. Como es un gran tenedor, el nuevo precio no puede superar ni el contrato anterior ni el índice de precios (que en este caso es más bajo). → Por lo tanto, el nuevo contrato no puede superar los 850€. Deberían bajarte los 150€ de alquiler y podemos negociar para que lo bajen aún más. |
→ Por lo tanto, el nuevo contrato no puede superar los 750€. No pueden subirte el alquiler (aplicando como máximo la actualización anual de la renta). |
→ Por lo tanto, el nuevo contrato no puede superar los 700€. No te pueden hacer pagar más que al inquilino anterior (aplicando como máximo la actualización anual de la renta). |
→Por lo tanto, el futuro contrato no puede superar los 850€ (y, por supuesto, podría ser más bajo). |
3. ¿Hay excepciones que permiten subir el precio?
Excepcionalmente, el alquiler de una vivienda se puede incrementar hasta un máximo del 10% si se han realizado obras de rehabilitación, reformas que generen un ahorro energético del 30% o mejoras de accesibilidad. Estas obras deben haberse terminado en los 2 años anteriores a la fecha del nuevo contrato de alquiler.
También se puede incrementar hasta un máximo del 10% si la duración del contrato, o de la prórroga obligatoria prevista, se establece por un período de 10 años o más.
¡CUIDADO! Esta posibilidad debe estar limitada y totalmente justificada. Sin embargo, desde el Sindicat de Llogateres seguiremos luchando para evitar cualquier subida. En caso de que te quieran incrementar el 10% del alquiler, ¡ven al Sindicat!
4. ¿Me pueden cobrar nuevos gastos?
No te dejes engañar añadiendo nuevos gastos para subirte el precio del alquiler. En un contrato de alquiler de un inmueble situado en una zona con mercado residencial tensionado, no se pueden repercutir nuevas cuotas o gastos (como el IBI, la comunidad u otros) que no estuvieran previstos en el contrato de alquiler anterior.
5. ¿Si ya tengo un contrato vigente, puedo hacer que me bajen el alquiler?
Los topes de precios se aplican a los nuevos contratos de alquiler, pero eso no significa que la regulación no nos pueda beneficiar si tenemos un contrato vigente. Si tu arrendador es un gran tenedor y pagas un alquiler por encima del índice de precios, deberían bajarte el alquiler en un nuevo contrato. Esto nos da mucha fuerza para negociar, porque si abandonaras la vivienda tendrían que bajarle el precio al próximo inquilino. Si te encuentras en esta situación, ¡ven al Sindicat!
6. ¿En qué casos no se aplica la regulación?
Incluso dentro de las zonas de mercado residencial tensionado, la limitación del alquiler no se aplica a las viviendas que tengan un régimen específico de determinación de renta (viviendas de protección oficial, integradas en redes de inserción o mediación para el alquiler social, viviendas destinadas a políticas sociales, de carácter asistencial o de alquiler social obligatorio). Tampoco se aplica a las viviendas destinadas a usos diferentes a la residencia (como el alquiler turístico i el alquiler de temporada para uso recreativo o vacacional).
¡ATENCIÓN! A partir de enero de 2026 (una vez entre en vigor la regulación de los alquileres temporales), la regulación de precios se aplica también a los contratos por habitaciones y a los contratos temporales (contratos de una duración inferior a 5 o 7 años, con la duración limitada justificada por motivos de estudios, trabajo o salud).
7. ¿Qué hago si detecto incumplimientos de la ley?
Los arrendadores y las inmobiliarias están obligados a hacer constar el valor del índice de precios y la renta del contrato anterior, si lo hubiera, tanto en los contratos de alquiler como en las ofertas y anuncios que publiquen. Si no lo hacen, puedes denunciarlo a la Agència Catalana de Consum o a cualquier Oficina de Consumo.
Asimismo, si detectas casos en los que se incumple la regulación de precios que te hemos explicado, puedes comunicarlo a la Generalitat a través de este formulario:
En cualquier caso, si te están intentando tomar el pelo o recibes presiones para firmar un contrato que incumple la regulación de precios, más allá de comunicarlo a la Generalitat, es importante que vengas al Sindicat. Analizaremos la situación y decidiremos cuál es la mejor manera de reaccionar para hacer valer tus derechos.
8. ¿Qué hago si la regulación no me protege?
La regulación no va a solucionar, por sí sola, todos nuestros problemas. Quizás en tu municipio no se aplica la regulación. O quizás directamente no te quieren renovar el contrato. Quizás se acaba la subrogación de un contrato indefinido (de renta antigua) o se acaba un alquiler social y quieren subirte el alquiler, porque no se aplica la congelación. Quizás vives con un contrato de alquiler de temporada o de habitaciones firmado con anterioridad a la entrada en vigor de la regulación de los alquileres temporales y por habitaciones (enero de 2026), que no estaba incluído en la regulación. O, simplemente, no puedes (o no quieres) pagar tanto alquiler.
Que la regulación no nos proteja en algunos casos, no significa que no podamos hacer nada al respecto. No nos preguntemos «si me pueden subir el alquiler» sino «qué haremos para que nos lo bajen». El Sindicat de Llogateres lleva desde el 2017 plantando cara a los abusos inmobiliarios, con regulación o sin ella, y sabemos cómo hacerlo.