Un paso importante en la lucha por el derecho a la vivienda: las claves del nuevo decreto ley de la Generalitat (diciembre 2019)

Foto: Fotomovimiento

En marzo de 2019, el Gobierno de la Generalitat presentó un decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda que finalmente tuvo que retirarse. En aquella ocasión, hicimos un comunicado crítico, denunciando el secretismo con el que se había elaborado, así como una parte importante de sus contenidos. Al mismo tiempo, propusimos que se trabajara con la ciudadanía organizada y que se impulsara un nuevo Decreto Ley a la altura de la crisis que padecemos.

Pues bien, los canales de comunicación que se abrieron entonces han permitido que hoy se lleve al parlamento catalán una versión mejorada del mismo Decreto Ley: un texto que incorpora cambios sustanciales, y que asume algunas medidas con un amplio apoyo social. Aún habiendo aspectos mejorables, en líneas generales, este Decreto comporta un importante avance en la lucha por la vivienda, dando continuidad al espíritu de la ley 24/2015. Se trata de una propuesta legislativa que sería impensable si no fuera por el trabajo realizado desde el Grupo Promotor de la ILP Habitatge, el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos, y el movimiento por la vivienda en su conjunto: una fuerza colectiva que hace un año nos llevó a alcanzar la medida del 30% en Barcelona, ​​y que 9 meses atrás nos permitió mejorar la Ley de Arrendamientos Urbanos estatal.

A continuación, resumimos algunos de los aspectos más relevantes del decreto, señalando también aquellos puntos que han quedado fuera.

Sobre la emergencia habitacional:

  • Se amplían los supuestos de alquiler social. Los grandes propietarios deberán hacer alquileres sociales (por debajo del precio de mercado) a personas en situación de vulnerabilidad o exclusión residencial. Estos alquileres serán de 7 años (en consonancia con la Ley de Arrendamientos Urbanos) y se podrán hacer a personas a las que ya se haya terminado el contrato (extinción de contrato). Se ampliarán a 7 años los contratos de 3 todavía vigentes. Los grandes propietarios también deberán hacer alquiler social a las familias que que llevan un mínimo de 6 meses viviendo en la vivienda, sin título habilitante, y que se encuentran en situación de vulnerabilidad.
    • A mejorar: En el texto actual, se plantea que esta medida sea de aplicación obligatoria sólo durante los próximos 3 años, lo insuficiente ya que la emergencia habitacional seguirá más allá de este periodo. Aunque se basa en los 3 años que ya establecía la ley 24/2015, será importante que durante el trámite legislativo pueda ampliarse a un mínimo de 6 años, tal y como se ha hecho con el derecho a tanteo y retracto en el mismo decreto.
  • Se amplía el concepto de gran propietario: En primer lugar, a partir de ahora se determina que es «gran propietario» todo aquel que tenga un mínimo de 15 viviendas. Antiguamente, esa clasificación se hacía en metros cuadrados (a partir de 1250 m2), pero la definición en base a las viviendas facilita la identificación del tipo de propietario. En segundo lugar, y esta parte es la más importante, ya no se habla sólo de personas jurídicas, sino que se amplía el concepto para incluir las personas físicas, los fondos de capital riesgo y los de titulación de activos.
    • A mejorar. Hay que encontrar una manera de que los rentistas, es decir, aquellos actores que cuentan con al menos 5 viviendas en alquiler y que por lo tanto viven de rentas- tengan también obligaciones sociales diferenciadas de las de los pequeños propietarios. No puede ser que aquellos que tienen uno o dos inmuebles estén en el mismo saco que los que tienen 10 o 14 (actores sociales que no necesitan trabajar y que viven del negocio inmobiliario, y de cobrar rentas).
  • Los criterios para determinar si un hogar está en situación de «vulnerabilidad» o de «exclusión residencial» se basan en los que ya aparecían en la ley 24/2015: hogares que ingresan entre 1.517 € / mes (una persona), 1.955 € / mes (pareja o familia mono-parental / marentales) y 2.039 € / mes (familia de tres).

Sobre el desarrollo de nueva vivienda protegida:

  • La nueva vivienda protegida lo será a perpetuidad. Esto afecta a las VPO situados en terrenos de patrimonio público como en suelos reservados. Es decir, no se podrá privatizar y siempre tendrá un precio regulado. Se resuelve una anomalía histórica, y se acerca el modelo catalán a otros como el vasco, donde esto es así desde 2003.

 

  • Los promotores deberán aumentar el porcentaje de vivienda protegida. Para los municipios incluidos en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada con dificultades especiales de acceso a la vivienda, los estándares de reserva de suelo para viviendas de protección pública deben ser:
    • 50 por ciento en suelo urbanizable delimitado (cuando el planeamiento general ya determina todos los parámetros necesarios para su desarrollo mediante un plan parcial);
    • 40 por ciento en suelo urbano no consolidado (los terrenos aún no tienen la condición de solar, o bien les falta sólo señalar alineaciones y rasantes). Ahora bien, se mantendrá en el 30 por ciento si es necesario para garantizar la viabilidad económica de la actuación.

 

  • La mitad de estas reservas obligatorias de vivienda protegida se destinarán al régimen de alquiler, y la otra mitad se puede destinar a compra y venta. Sin embargo, la compra y venta de vivienda protegida estará sujeto a un precio determinado, frenando la especulación con la vivienda pública, tal y como ocurría hasta ahora.
    • Esto implica que en las nuevas construcciones, la vivienda protegida de alquiler supondrá entre un 25% y un 15% respecto del total. Una cifra aún muy baja dada la necesidad de ampliar el parque público de alquiler asequible y estable. Es imprescindible aumentar este porcentaje; basta con mirar a Euskadi, donde a partir de 2020 toda la vivienda protegida nueva será obligatoriamente de alquiler.

Índice de precios

  • El índice de precios de la Generalitat deberá aparecer en las ofertas y los contratos de alquiler. Se sancionará no hacerlo, y se negarán subvenciones a aquellos que alquilen por encima del índice.

El siguiente paso: regulación de precios

Este decreto no aborda la regulación de los alquileres en el mercado privado ya que esta es una cuestión que no depende de la Conselleria de Territori, pero es un tema absolutamente prioritario. Mientras el Estado siga ignorando las demandas ciudadanas a favor de dar estabilidad al alquiler, deberá ser la Generalitat quien lleve la iniciativa. El Código Civil permite explorar esta vía, pero es necesario impulsar un decreto ley mucho más valiente que el que promovió la Conselleria de Justicia el pasado mes de mayo: medidas a la altura de lo que quiere y pide una amplia mayoría social. En Cataluña, medidas como las que promueve el Sindicat de Llogaters i Llogateres sí que tienen un amplio apoyo social. Según el barómetro municipal de Barcelona, ​​un 75% de la ciudadanía está a favor de limitar el precio del alquiler y de vincularlo a los ingresos de la ciudadanía.

Hay que elaborar una ley del alquiler que priorice la casa como hogar y no como inversión especulativa. Y en Cataluña esto pasa necesariamente por establecer un diálogo intenso con las organizaciones por el derecho a la vivienda que llevan años trabajando, inspirándose en medidas innovadoras como la que ha impulsado la ciudad de Berlín: allí, los precios de los alquileres se pondrán al nivel que marcaba su índice en el año 2014. También es necesario que esta ley aporte estabilidad al alquiler como ya se hace en muchos países europeos, acabando con las expulsiones arbitrarias y especulativas. Es hora de empezar a asegurar que los contratos se renueven automáticamente a no ser que el arrendatario haya incumplido sus obligaciones de forma flagrante, o que el arrendador necesite la vivienda para uso familiar. Asimismo, también debemos poner fin a los abusos sistemáticos en el campo de la intermediación, asegurando por ejemplo que los honorarios de los agentes los pague quien pide sus servicios (arrendadores y no inquilinos), y que las fianzas se devuelvan. Esta es una medida que se ha aprobado apenas este año en el Reino Unido.

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