Eleccions municipals 2023
Les administracions locals són decisives en matèria d’habitatge i, concretament, en la garantia dels drets de les persones que viuen de lloguer. Més enllà de la legislació i normativa estatals o catalanes que estableixen condicions bàsiques del contracte, de manera destacada els mínims en la durada i les limitacions en el preu, els ajuntaments tenen un marge ampli d’actuació. El paper dels municipis marca la diferència en l’aplicació real d’aquestes lleis, el coneixement dels propis drets entre la població i l’atenció directa a les persones amb problemes d’habitatge, però també l’acció de control i sanció davant els incompliments. L’administració local té, també, competències en l’ordenació i displicina urbanístiques, la conservació i rehabilitació de l’edificació i la planificació i la gestió de l’habitatge públic i el sòl municipal per a l’habitatge de protecció oficial. A més, la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge, estableix que els ajuntaments poden exercicis activitats complementàries de les pròpies d’altres administracions per delegació, exercint l’autonomia local o amb concertació i col·laboració entre administracions.
En definitiva, els ajuntaments poden fer molt per avançar en matèria de lloguer i de dret a l’habitatge. El Sindicat de Llogateres organitza més de 3.000 persones que viuen de lloguer a Catalunya i té més d’una dotzena de seccions territorials que celebren assemblees periòdiques que permeten conèixer els problemes principals de la gent llogatera i els entrebancs i les oportunitats que poden suposar els ajuntaments.
Els municipis de Catalunya són diversos en la seva mida i en les seves característiques econòmiques i socials, però el problema de la manca d’habitatge digne, estable i assequible per a tota la població és un problema transversal. En aquest document es recullen 9 mesures en matèria d’habitatge per a la propera legislatura municipal.
Més enllà de qui guanyi l’alcaldia al teu municipi has de tenir clar que cap administració es mou per voluntat pròpia. Només a través d’estar ben organitzades en el moviment per l’habitatge tenim la capacitat de pressionar els responsables polítics i les administracions perquè facin bé la seva feina. Si encara no estàs organitzada, a què esperes? Votis o no votis, sempre sindicat!
Les mesures:
1) Control, inspecció i processos sancionadors.
Davant d’una legislació estatal que permet pujades de preu i expulsions injustificades a la finalització del contracte, és clau la vigilància als incompliments i abusos d’arrendadors i immobiliàries a través d’actuacions municipals contra l’assetjament immobiliari i per obres il·legals. L’administració local ha de ser proactiva en la vigilància i els processos sancionadors davant els incompliments de la legislació vigent, com la Llei 18/2007 (assetjament immobiliari, condicions d’habitabilitat, permisos d’obres i reformes, etc.); la Llei 24/2015, sobretot pel que fa a l’obligatorietat de lloguer social i la penalització als pisos buits, a través de la sanció i l’expropiació temporal d’ús; així com la Llei Estatal pel Dret a l’Habitatge, molt especialment el règim de contenció de rendes, quan sigui vigent.
Cal que les oficines municipals d’habitatge i de serveis socials estiguin adequadament dotades de recursos i personals, que tinguin proactivitat en la vigilància i en la informació de la població. Cap persona llogatera no pot desconèixer els seus drets en matèria d’habitatge.
A més, cal establir mecanismes de supervisió i control a agents de la propietat immobiliària, administradors de finques i agències immobiliàries, a través de les oficines municipals d’informació al consumidor.
2) Serveis de seguiment, acompanyament i mediació en situacions de dificultat.
Es recomana la creació d’un servei d’assessorament i mediació per a les persones afectades per finalitzacions de contracte, impagament, pujades de preu inassumibles o altres situacions de dificultat amb el lloguer i l’habitatge, amb l’objectiu de prevenir-ne les expulsions i buscar solucions alternatives. També s’ha de preveure la mediació entre les parts implicades, amb la finalitat de trobar una solució satisfactòria.
Concretament, és urgent la Implementació del Servei d’Intermediació en la Pèrdua d’Habitatge (SIPH) al municipi. Amb la creació d’un o més juristes a jornada completa que coordinin la negociació amb la propietat, l’intercanvi amb la defensa, l’impuls dels intents d’ajornament de desnonament i l’atenció de serveis socials. Està demostrat que es contenen molts casos d’impacte negatiu en la ciutadania i l’erari públic i s’assoleix la signatura de lloguers socials amb grans tenidors d’habitatge. Aquesta és una mesura que cal implementar amb urgència perquè els mitjans que posa a disposició la Generalitat de Catalunya (SIDH-Ofideute) resulten insuficients.
3) Llicències i planificació urbanística: acabar amb el desviament d’habitatges.
Cal posar límits a les activitats que desvien molts habitatges del mercat de lloguer habitual a altres usos, creant una falsa manca d’oferta.
- Cal regular l’ús d’habitatges per a fins turístics, establint limitacions a aquesta activitat mitjançant la planificació urbanística, establint condicions específiques per als usos turístics en les normes subsidiàries de planejament o en les ordenances municipals. A molts municipis, cal no expedir cap nova llicència per a allotjament turístic, però a més en determinats casos ja n’hi ha un excés i cal aprovar mesures restrictives que permetin revocar llicències a mig termini si no es donen condicions determinades (accessibilitat, seguretat, senyalització, etc.).
- A través de la planificació urbanística, els ajuntaments també poden establir límits al nombre d’habitatges que poden destinar-se al lloguer de temporada, entenent que és un ús diferent de l’habitatge habitual, amb l’objectiu de garantir que una proporció significativa de l’habitatge disponible es mantingui per al seu ús residencial original.
- Els ajuntaments han de prohibir el lloguer d’habitacions per a ús turístic sense una llicència específica i perseguir amb sancions l’incompliment de les condicions establertes.
4) Reserva obligatòria d’habitatge protegit en les noves promocions privades.
Tal com va fer Barcelona gràcies a la pressió dels moviments socials, tots els municipis catalans haurien de modificar el pla d’urbanisme per establir que les noves construccions i grans rehabilitacions de més d’una determinada superfície (més de 600 m2, a Barcelona) situades en sòl urbà consolidat hagin de destinar un percentatge concret dels seus habitatges (30%) a protecció oficial. Als municipis de més de 20.000 habitants i les capitals de comarca de Catalunya el 30% suposaria 2.478 habitatges protegits l’any i 29.736 habitatges per sota del preu de mercat si s’hagués aplicat des del 2007.
En les ciutats on ja s’ha aprovat aquesta mesura, cal vetllar pel seu compliment mitjançant la inspecció periòdica i la sanció.
5) Mobilització de pisos buits: borses de lloguer i expropiació forçosa.
Cal prendre mesures per incorporar al mercat de lloguer els habitatges buits o permanentment desocupats. D’una banda, es poden crear borses municipals de lloguer o ampliar-les i impulsar-les on ja existeixin, eliminant entrebancs burocràtics o requisits d’entrada massa restrictius per al seu funcionament àgil i efectiu.
De l’altra, els ajuntaments poden adoptar mesures d’expropiació forçosa de l’ús d’habitatges quan es declari l’incompliment de la funció social de la propietat dels mateixos o del deure de conservació i rehabilitació (previ requeriment a la propietat). També poden sol·licitar a la Generalitat que ho faci. És una eina prevista a la legislació vigent que no s’està aprofitant per ampliar el parc públic d’habitatge.
6) Tanteig i retracte en la compravenda d’habitatge.
Els municipis poden delimitar àrees en què es puguin exercir els drets de tanteig i retracte sobre edificis i sobre habitatges concrets.
Els ajuntaments poden exercir el dret de tanteig i retracte per aturar processos especulatius, sovint vinculats a millores urbanístiques, que actualment estan expulsant a milers de veïns de moltes ciutats i barris de Catalunya.
7) Assegurar l’interès públic en les promocions d’Habitatge de Protecció Oficial.
Les promocions d’Habitatge de Protecció Oficial (HPO) impulsades per ajuntaments o organismes municipals han de complir uns requisits mínims per no afavorir un negoci privat en contra de l’interès públic. Aquests són elements imprescindibles per tenir en compte a l’hora d’impulsar expedients de qualificació de protecció i convenis amb entitats promotores d’habitatges:
- Els expedients de qualificació de protecció de les noves promocions han de reconèixer la promoció com a lloguer (i no pas compra, lloguer amb opció a compra o altres fórmules) i amb una protecció de durada indefinida que no prevegui criteris per a desqualificar la promoció (o bé que siguin el més garantistes possibles per a l’interès públic). Cal recordar que la Llei d’Urbanisme 1/2010 permet establir la indivisibilitat dels edificis en divisió horitzontal per evitar la venda dels habitatges per separat.
- El sòl públic ha de romandre sempre en propietat pública. Els convenis entre ajuntaments i promotores privades no han de comportar la venda del sòl, sinó règims de cessió de lloguer amb la renda dels quals es constitueixi un fons econòmic per a la dotació de polítiques d’habitatge públic al municipi.
- Els convenis haurien de reconèixer de manera explícita el dret de les llogateres a associació i representació davant la propietat, un model de contracte sense clàusules abusives i amb previsió de renovació automàtica (excepte casos clarament justificats) i el compromís de no utilitzar el desnonament judicial o altres formes d’assetjament immobiliari per expulsar llogateres en risc d’exclusió residencial o que a la finalització del contracte hagin complert les seves obligacions. A més, cal reconèixer la importància de generar comunitats veïnals, amb mesures com la cessió de baixos amb finalitats associatives o la incorporació d’espais comunitaris (bugaderia, traster, terrat, etc.). Les promocions no tindran pàrquing de manera automàtica per a tots els habitatges, ja que és un element que serviria per elevar el preu de lloguer de tothom, fins i tot de persones que no l’utilitzin.
L’Ajuntament haurà de guardar còpia de tota la documentació relativa a la promoció d’HPO: expedient, conveni, contracte model i visats de contracte, pressupost d’obra inicial i executat, registre de propietat, subvencions i préstecs subsidiats rebuts, desgravacions fiscals aplicades, projecte inicial de la promoció i final (amb plànols), etc.
8) Informació pública sobre el mercat de lloguer i l’estructura de la propietat.
Per poder engegar polítiques públiques en matèria de lloguer, cal conèixer bé la realitat. És indispensable recopilar, analitzar i publicar informació sobre el mercat de lloguer, l’estructura de la propietat de l’habitatge de lloguer, el sotsarrendament, el lloguer turístic i altres dimensions del mercat.
Actualment l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona ja fa aquesta funció per a l’àrea metropolitana, però caldria comptar amb informació de tot el territori català.
En aquesta necessitat d’informació, cal incloure-hi un cens d’habitatges desocupats, per tipologia, característiques i localització territorial.
9) Impuls de l’habitatge cooperatiu de protecció oficial.
Els ajuntaments poden fomentar l’accés a l’habitatge cooperatiu, com a alternativa al model de propietat individual i com a via per a ampliar el parc de protecció oficial. Concretament, és recomanable la reserva de terrenys públics per a la construcció d’habitatge cooperatiu protegit, la cessió condicionada d’aquest sòl a cooperatives amb projectes que preveguin l’accés a l’habitatge a preus assequibles (especialment per a col·lectius que se’n puguin veure exclosos) i la flexibilització de les normatives urbanístiques per permetre la creació d’habitatge cooperatiu, també en edificis existents.