LA REGULACIÓ DELS LLOGUERS, PUNT PER PUNT

Els Ajuntaments d’aquests municipis hauran d’impulsar una nova declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens abans d’un any, per continuar podent aplicar la llei.

• Un creixement del preu dels lloguers clarament superior a la mitjana catalana.
• Un lloguer mitjà superior al 30% dels ingressos habituals de les llars o la renda mitjana de persones menors de 35 anys.
• Un creixement interanual acumulat 3 punts per sobre l’IPC, els darrers 5 anys.

Es tracta d’organitzar-se i pressionar l’Ajuntament i la Generalitat perquè facin aquesta declaració.

De forma general, si l’habitatge ha estat llogat en els darrers cinc anys:

• Si el preu de l’anterior contracte estava per sota de l’índex de referència, la renda del nou contracte no podrà superar el preu acordat en el darrer contracte (actualitzat amb l’índex de garantia de competitivitat).
• Si el preu de l’anterior contracte estava per sobre de l’índex de referència, amb el nou contracte el preu ha de baixar com a mínim fins al valor l’índex.

Si l’habitatge no ha estat llogat en els darrers 5 anys:

• La renda no podrà superar l’índex de referència.
• Cal tenir en compte que no parlem d’una congelació sinó de topalls: la renda pot estar per sota.

Aquests preus màxims es mantenen encara que la casa canviï de llogater/a.

L’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges el determina el Departament de Territori i Sostenibilitat a partir de les fiances dipositades a l’Incasòl (Institut Català del Sòl). Es tracta del preu mitjà dels habitatges similars en un radi determinat de la seva zona. Al web de l’índex podeu trobar la metodologia detallada.

Per als càlculs d’aquesta llei, ens hem de fixar sempre en el preu índex (color vermell), no en les àrees superior o inferior. Pots consultar-lo aquí.

Si no saps l’any de construcció, el trobaràs fàcilment al web del cadastre. Allà et pots buscar el teu pis per referència cadastral o bé per “CALLE/NÚMERO”.

La superfície que s’ha de tenir en compte és la dels metres quadrats útils de l’habitatge. Pots consultar aquesta informació a la cèdula d’habitabilitat. Si no la tens la pots demanar a la propietat. Està obligada a donar-te-la.

El certificat energètic te l’haurien de donar a l’entrar al pis. Si no el tens el pots consultar aquí.

Pots consultar-lo aquí.

Si el preu màxim que marca la regulació és inferior al que pagues actualment, pots negociar un nou contracte amb una reducció de la renda, ja que si marxessis de l’habitatge, el preu en el nou contracte igualment hauria de baixar. Per renegociar el teu contracte actual et recomanem que no t’hi enfrontis sol/a, i que ho facis amb el Sindicat (o amb una altra entitat representant de llogateres i llogaters).

Com ja passava amb la llei d’arrendaments, en el cas que el pis no hagi estat arrendat prèviament o que en l’anterior contracte les despeses estiguessin detallades, llavors les parts poden pactar que el llogater assumeixi despeses generals i serveis individuals (sempre seguint la normativa vigent). Aquestes despeses poden ser, per exemple, l’IBI, la taxa d’escombraries, quotes o despeses de la comunitat, però caldrà fer constar cada pagament de forma desglossada.

Quan hagi passat un any natural, el propietari té un mes per ensenyar-te la liquidació de les despeses fetes l’any anterior i, si són menors al que has pagat, t’ha de retornar la diferència.

Si creus que estan cometent un abús en el cobrament de despeses, acosta’t al Sindicat!

Les dues parts poden pactar incrementar o minorar un 5% el preu de l’índex en funció de l’estat i característiques de l’habitatge. Únicament es podrà acordar un increment de fins al 5% sobre l’Índex si l’habitatge reuneix com a mínim tres de les següents característiques: ascensor, aparcament, està moblat, calefacció o refrigeració, piscina comunitària o equipaments similars, jardí o terrat comunitari, consergeria i vistes especials.

Aquestes característiques, a més, han de constar al contracte i han de ser acreditades.

Compte: que no t’apliquin increments sobre despeses (comunitàries) que ja estiguis assumint (vegeu 2.7.).

Si el darrer any s’han fet obres de millora d’habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica, es pot incrementar el preu del lloguer de referència. Aquest increment de la renda anual serà equivalent com a màxim a l’interès legal incrementat en tres punts sobre el capital invertit en la millora (actualment, això és un 6% en total).

Per molt gran que sigui la inversió en millores, l’increment total no pot superar un 20% de la renda, i mai es poden comptar les subvencions públiques com a part del capital invertit.

Així mateix, si es fan obres de millora un cop superats els 5 primers anys de contracte (7 si la propietat és un gran tenidor), es poden incloure els increments previstos per aquests casos en la legislació vigent.

Compte: Sempre han de ser obres de millora, mai de manteniment. No tenen la consideració d’obres de millora les que siguin necessàries per al manteniment i la conservació de l’habitatge, o de l’edifici en què es trobi integrat, ni tampoc les que siguin exigibles per al funcionament, la reparació o la seguretat dels elements que l’integren.

Les obres de millora s’han de justificar mitjançant factures.

Si en el contracte anterior hi havia una relació de parentiu entre arrendador i arrendatari, el preu del nou contracte sí que pot superar el de l’anterior, però no pot superar el preu de l’índex.

En els habitatges de nova construcció en els darrers 5 anys, i també en aquells que hagin estat fruit d’una gran rehabilitació (sempre que no hagi rebut subvencions públiques), el nou preu no pot superar l’àrea superior de l’índex de referència.

Tot i això, durant els primers tres anys (fins al setembre de 2023), no se’ls aplica aquesta llei.

Cal recordar que la llei 17/2019 ja preveu que un percentatge de l’obra nova s’ha de destinar a habitatge protegit.

Si a l’habitatge s’hi lloguen habitacions amb contractes simultanis, la suma de les rendes de tots els contractes ha de complir la norma general que correspondria si fos un sol contracte.

Hi ha una excepció prevista, però és molt inusual. El propietari hauria de tenir uns ingressos bruts iguals o inferiors a 2,5 IRSC, que són 1.422,8 € mensuals (o 19.919,33 € anuals), comptant-hi les rendes que rep del lloguer. A més, tu hauries de tenir uns ingressos superiors a 3,5 IRSC, que són 1.991.92 € mensuals (o 27.887,06 € anuals).

En aquests casos, es podrà incrementar la renda respecte de l’anterior contracte fins al preu mitjà de l’índex de la zona; si ja era superior a l’índex, no es podrà augmentar.

L’IRSC és l’indicador de renda de suficiència de Catalunya i es fixa cada any amb els pressupostos. El valor d’1 IRSC aquest 2020 és de 569,12 € mensuals i 7.967,73 € anuals.

Els anuncis d’habitatges de lloguer en les àrees regulades han d’explicar com s’ha calculat la nova renda. Per tant, cal incloure:

• El valor del de l’índex de referència que correspongui.
• L’import de la renda del darrer contracte d’arrendament vigent en aquell mateix habitatge (actualitzada).

El nou contracte d’acord amb aquesta llei.ha de incloure:

• El valor de l’índex de referència (€/m2): sempre el preu índex sense tenir-ne en compte els marges de preu superior i inferior. A mès ha d’anar acompanyat del document que genera el sistema d’indexació dels preus de lloguer.
• Si fos el cas, s’ha d’explicar com s’ha calculat la nova renda, i els motius de l’increment o aminorament de fins a un 5% pactat.
• Si la renda inicial ve determinada per la renda d’un contracte anterior, ha de constar el preu inicial de l’anterior contracte (actualitzat amb l’índex de garantia de competitivitat). El llogater pot corroborar aquesta informació al registre de fiances de lloguers de l’Incasòl un cop signat el contracte, o abans si compta amb l’autorització escrita de l’arrendador.

A més, hi ha un règim sancionador (Llei 18/2007, Art.118) per tothom que infringeixi la llei, amb multes de 3.000 a 90.000€ i altres mesures. Les infraccions previstes són:

Greus (de 9.000 a 90.000 Euros):

• Llogar un habitatge incomplint els criteris de determinació de les rendes que dicta aquesta llei.
• Establir una renda que superi l’import màxim establert en un 20% o més.
• Ometre al llogater que l’habitatge es troba subjecte al règim de contenció de rendes.
• Ometre la informació relativa a l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, així com l’import de la renda del contracte d’arrendament anterior.

Lleus (de 3.000 a 9.000 Euros):

• No fer constar l’índex i/o la renda de l’anterior contracte en la publicitat d’habitatges de lloguer.
• No adjuntar al contracte o no facilitar la documentació sobre l’índex de preus i/o la informació sobre el contracte anterior, o bé falsejar aquesta informació.
• Establir una renda que superi l’import màxim establert en menys d’un 20%.

Si has patit una d’aquestes infraccions, pots denunciar-ho al Sindicat, a les oficines d’habitatge del teu municipi o a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya mitjançant la següent adreça de correu electrònic: ahc.incidenciescontenciorendes@gencat.cat.