Consells per llogar un habitatge

Abans, durant i després de signar un contracte de lloguer d’un habitatge cal assegurar-se que tot està en ordre. Així s’evitaran sorpreses desagradables i problemes en un futur.  
Aquí hi trobaràs alguns consells útils, així com respostes a preguntes que et poden sorgir quan et trobis en aquesta situació.

Abans de signar el contracte…

COMPROVA QUE QUI ET LLOGA L’HABITATGE N’ÉS, EFECTIVAMENT, EL SEU PROPIETARI
És l’habitual però convé cerciorar-se’n per evitar disgustos (com, per exemple, adonar-se a posteriori que el pis llogat, i pel qual s’ha fe una paga i senyal, no pertany a qui diu ser-ne el propietari). Comprovar-ho és fàcil: si hi ha un intermediari immobiliari, se li pot demanar que ho confirmi; si el contracte s’estableix entre particulars, només cal una nota del registre de la propietat.

COMPROVA QUE L’INTERMEDIARI IMMOBILIARI TÉ MANDAT EFECTIU
És el normal, però, tot i així, s’hauria de demanar un document en què el propietari l’autoritzi a llogar l’habitatge i a realitzar tots els tràmits relacionats. Si algú dels signants actua en nom d’una altra persona jurídica, s’hi haurà d’incloure la seva raó i indicar amb claredat en qualitat de què ho fa (apoderat, administrador, etc.). També caldrà indicar el domicili de la persona jurídica, per si fos necessari requerir-la o notificar-li alguna cosa, així com el seu NIF o CIF.

ESTUDIA BÉ QUÈ RECULL EL CONTRACTE
Abans de signar el contracte cal llegir-lo bé i, si és possible, negociar-ne les seves condicions amb l’arrendador o, com a mínim, fer constar les discrepàncies que tinguem amb ell (millor per escrit). Les condicions inclouen la renda mensual, la durada del contracte, la persona (arrenadadora o llogatera) que ha d’assumir-ne les diferents despeses (comunitat, impostos, assegurances, etc.) o el pagament dels adobs en casos d’avaries.

QUÈ HA D’INCLOURE EL CONTRACTE?
L’adreça de l’habitatge, la referència cadastral del mateix, la cèdula d’habitabilitat i el certificat d’eficiència energètica. Si l’habitatge es lloga amb mobles, s’aconsella que el contacte inclogui un annex amb el corresponent inventari (si pot ser, valorat).

ÉS OBLIGATORI EL CERTIFICAT D’EFICIÈNCIA ENERGÈTICA?
Des de l’1 de juny de 2013, per poder arrendar o vendre un habitatge, és necessari disposar d’un certificat d’eficiència energètica (excepte en immobles amb una superfície útil inferior a 50 m2).

ÉS OBLIGATÒRIA LA CÈDULA D’HABITABILITAT?
La cèdula d’habitabilitat és necessària per transmetre un habitatge en venda, lloguer o cessió d’ús, en la primera transmissió o en d’altres de posteriors (excepte en els supòsits que reculli la normativa vigent). També és necessari donar-se d’alta dels serveis d’aigua, electricitat, gas, telecomunicacions i demés. La concessió de la cèdula d’habitabilitat certifica que l’immoble és adequat pel seu ús com a habitatge, però si no s’ha construït d’acord amb la legalitat urbanística, si s’ha edificat fora de l’ordenació, no serà legal tot i disposar de cèdula. Si es descobreix que l’immoble arrendat no disposa de cèdula d’habitabilitat, el contracte podrà declarar-se nul.

Consells sobre algunes condicions

PREU
La majoria de vegades la renda mensual no és negociable, però pot ser molt útil haver consultat prèviament l’índex de preus de lloguer publicat per la Generalitat i fer-lo constar si la que ens demanen està per sobre de la mitja de la zona.

QUÈ INCLOURÀ LA RENDA MENSUAL?
És important que al contracte es deixi perfectament establert quines despeses quedaran cobertes pel pagament mensual que rebi el propietari: per exemple, les despeses de comunitat, la calefacció central, l’alta de subministraments, la taxa de brossa o l’Impost de Béns Immobles (IBI). Molts lloguers inclouen aquestes despeses dins la quota mensual però, per evitar ensurts, cal assegurar-se de què en cada contracte s’hi defineixi exactament què hi està inclòs i què no.

Segons la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), l’arrendador queda obligat a entregar a l’arrendatari el rebut del pagament, a menys que s’hagi pactat que aquest es faci mitjançant procediments que acreditin el seu compliment efectiu. Al rebut o document acreditatiu que el substituexi hi hauran de constar per separat les quantitats abonades pels diferents conceptes de què es compongui la totalitat del pagament, i específicament la renda en vigor. Si l’arrendador no entrega el rebut, aniran al seu càrrec totes les despeses en les quals hagi d’incórrer l’arrendatari per deixar constància del pagament.

L’arrendatari haurà de fer-se càrrec dels serveis i els subministrements que s’individualitzen mitjançant comptador, com la llum, l’aigua o el telèfon. No obstant, si els comptadors no estan individualitzats, podrà repercutir en l’arrendador un percentatge que caldrà justificar.
És important tenir en compte que, sempre que l’habitatge no sigui de protecció oficial, propietari i llogater poden pactar-ne el preu lliurement. Pels llogaters amb contractes firmats a partir de l’1 d’abril de 2015 (data en què va entrar en vigor la Llei 2/2015 de Desindexació de l’Economia Espanyola), les pujades del lloguer ja no es faran en funció de l’IPC anual, sinó seguint els següents criteris:

  1. L’arrendador i el llogater poden pactar lliurement com fer l’actualització anual de la renda (la pujada del lloguer).
  2. Si el contracte no inclou aquest pacte, NO es pot actualitzar (pujar).
  3. Si el contracte sí que inclou l’actualització de la renda (pujada del lloguer) però no s’hi diu com es farà, s’aplica l’Índex de Garantia de Competitivitat.
    L’Índex de Garantia de Competitivitat es calcula prenent de referència l’IPC harmonitzat de l’Eurozona en elació amb l’IPC espanyol de 1999. L’Índex de Garantia de Competitivitat té una base del 0% (es a dir, mai pot ser negatiu) i un sostre inicialment fixat al 2%, que espodràmodificar per coincidir amb l’objectiu d’inflació a mig plaç establert pel BCE.
QUINA ÉS LA DURADA MÍNIMA DE L’ARRENDAMENT?
Si no hi ha un pacte quant a la durada del contracte, s’entén que el contracte és per un any, prorrogable en anualitats fins que s’arribi als tres anys.

L’ARRENDATARI POT RENUNCIAR A LA PRÒRROGA?
Sí. Per fer-ho, ho ha de comunicar al propietari com a mínim trenta dies abans que acabi el contracte o qualsevol de les seves pròrrogues.

ALTA DELS SERVEIS
Tot i que no és el més habitual, quan l’habitatge és nou i no ha tingut mai donats d’alta subministres com l’aigua, l’electricitat o el gas, caldrà pactar al contracte qui en paga la connexió. Si se n’encarrega l’arrendatari, haurà de saber que el cost pot superar els set-cents euros, per tant és un punt important per negociar.

ACORDS DE SUBSTITUCIÓ DE RENDA PER REFORMA
A l’apartat 5 de l’article 17, la llei de flexibilització i foment del mercat del lloguer estableix que es pot substituir totalment o parcial el pagament de la renda pel compromís de reformar o rehabilitar l’habitatge de lloguer.
En cas que s’opti per aquesta alternativa, i per assegurar-se que no hi hagi problemes, caldrà posar-ho per escrit al contracte de la manera més concreta possible. El propietari haurà d’incorporar al contracte el pressupost detallat de les obres de les quals s’encarregarà el llogater. Al contracte hi haurà de constar:

  • Que les obres s’han d’atenir en qualitat de quantia al pressupost incorporat al contracte.
  • El plaç d’execució de les obres.
  • Les rendes que el llogater podrà compensar com a conseqüència de les obres realitzades.
  • Que no executar les obres o executar-les de forma defectuosa autoritza a l’arrendador a donar per acabat el contracte.
  • Que les obres realitzades són en benefici de la finca i el llogater no té dret a cap indemnització o compensació.

Després de signar el contracte

ASSEGURAR-SE QUE EL PROPIETARI HA DIPOSITAT LA FIANÇA
Un cop signat el contracte, encara queda algun aspecte que cal tenir en compte. La llei obliga a dipositar la fiança a l’organisme competent de la comunitat autònoma on vivim, però, encara que sigui obligatori fer-ho, és convenient comprovar que l’arrendador s’ha encarregat de fer-ho. Aquest punt és important perquè els diners queden en un “terreny neutral”: així, quan s’abandona el pis, es pot recuperar la fiança sense por que l’arrendador l’hagi invertit en una altra cosa i no pugui retornar-la. El Registre de Fiances té caràcter administratiu però no és públic. Només hi poden tenir accés les parts contractants (arrendador i arrendatari), en relació amb l’existència d’un contracte, les seves condicions o el dipòsit e la fiança. També poden accedir-hi aquelles persones que acreditin un interès legítim (article 7 del Decret 147/1997), o qualsevol persona degudament autoritzada per l’arrendador o l’arrendatari.

Fiança, garanties i avals

Consulta el manual sobre fiances