Després de dos anys, avui s’ha celebrat el judici, impulsat pel Sindicat de Llogateres i el Col·lectiu Ronda
La sentència pot posar un precedent perquè els fons voltors deixin d’incorporar aquestes clàusules en els contractes
La forma legal del litigi iniciat és una demanda judicial per la via civil que és possible atès que es tracta d’un contracte d’adhesió entre un particular en qualitat de consumidor i Lazora. És a dir, la base jurídica de la denúncia és que el contracte no va estar signat entre dos particulars sinó que l’arrendatària, es va veure forçada a signar un contracte d’adhesió sense cap possibilitat de negociació prèvia. El litigi va iniciar-se el 2 d’octubre de l’any 2020, i la sentència determinarà si clàusules abusives presentades a la demanda en qüestió són il·legals i atempten contra el dret del “consumidor” i contra el dret a l’habitatge.
El litigi assenyala fins a 10 clàusules abusives i fraudulentes que apareixen en el contracte de lloguer i que contradiuen la Llei d’Arrendaments Urbans i violen els drets de les llogateres. Malgrat la denúncia només es basa en un contracte, les clàusules apareixen de manera sistemàtica a centenars de contractes de lloguer que del fons d’inversió amb llogateres d’arreu Catalunya i l’Estat espanyol. Si la jutgessa falla a favor de la part demandant, es podria posar un precedent que en un futur permetés que centenars de llogateres se’n veiessin beneficiades.
L’organització de centenars de llogaters d’Azora, el pal de paller de la regulació de lloguers a Catalunya
Entre l’any 2019 i el 2020, es van constituir arreu Catalunya fins a 9 assemblees de veïnes llogateres a finques d’Azora. Dues a Barcelona i una a l’Hospitalet de Llobregat, a Badalona, a Terrassa, a Sabadell i una altra a Granollers. Aquestes nou assemblees va organitzar-se arran les pujades de lloguer de fins al 80% que Lazora volia imposar a les llogateres per tal de renovar-les els contractes. Malgrat la gran organització de totes les veïnes afectades i les nombroses accions de protesta i mobilitzacions que es van celebrar de la mà del Sindicat de Llogateres, el fons voltor mai va voler negociar. No obstant, les seves mobilitzacions van ser la punta de llança en la lluita per la regulació de preus de lloguer, que es va aprovar finalment el setembre del 2020 i va acabar protegint centenars de llogateres d’aquest fons voltor, que van poder renovar els contractes sense pujades de lloguer.
Veïnes contra Azora arreu tot l’Estat
Azora és l’empresa matriu de les empreses Lazora, EncasaCibeles i Témpore Properties, que compten amb un total de 13.000 habitatges arreu l’estat espanyol. Les seves pràctiques fraudulentes i les pujades abusives no es donen només a Catalunya, també es donen arreu tot l’estat. A ciutats com Madrid o Donostia durant els últims anys, moltes finques de veïnes s’han hagut d’organitzar per defensar els seus lloguers amb altres sindicats com el Sindicato de Inquilinos de Madrid com el Sindicato de Inquilinos de Donostia.
Conveni de col·laboració del Col·lectiu Ronda i el Sindicat de Llogateres per denunciar 10 clàusules abusives en els contractes de lloguer
Aquest litigi contra Lazora és el primer fruit del conveni de col·laboració entre el Col·lectiu Ronda i el Sindicat de Llogateres. Aquest conveni es va signar al 2020 amb l’objectiu de poder impulsar judicis estratègics en la defensa del dret de les llogateres. Concretament, aquest primer procés judicial pot donar resultats que afectin a centenars de llogateres a tot Catalunya.
Quines són les 10 Clàusules fraudulentes i abusives?
La demanda assenyala fins a 10 clàusules abusives dins del contracte, que el jutge haurà de determinar si són il·legals, i per tant, si deixen el contracte sense efectes.
“Bonificacions fraudulentes”: Una de les clàusules abusives més destacades són les anomenades “bonificacions”. Sota aquest terme, Lazora imposa pujades de lloguer interanuals que superen l’IPC. Concretament imposa pujades de fins al 20% un cop s’han superat els 3 primers anys de contracte (en contractes de 7 anys). Aquesta clàusula és contraria al Decret Llei del març del 2019 que prohibeix increments per sobre de l’IPC.
Assegurança d’impagament: En els contractes Lazora fa pagar a l’arrendatari una assegurança per impagament. Aquesta despesa és totalment il·legal en tant que respon a l’interès per l’arrendatari i no per l’arrendador.
Falsa declaració de negociació de les clàusules: Una de les clàusules més controvertides dins del contracte és la que afirma que cada una de les clàusules han estat negociades individualment entre l’empresa arrendadora i l’arrendatari. Això és totalment fals en tant que les llogateres no van poder accedir al contracte de lloguer fins al mateix dia de la signatura i a les oficines de l’empresa. Cap de les clàusules ni elements contractuals van poder ser negociades ni tampoc contrastades amb l’opinió de cap advocat i expert, atès que l’empresa Lazora s’hi va negar.
Set clàusules més abusives
Possibilitat de retenció de fiança: l’empresa es reserva el dret de retenir la totalitat de la fiança si no es compleix amb alguna de les condicions de retorn de l’habitatge, per molt ínfima que sigui, per exemple, no haver pintat les parets, qüestió desestimada pels Tribunals.
Penalització per demora en l’entrega de claus: Azora imposa el pagament de fins al 300% del preu del lloguer per dia, per cada dia que es retrassi l’entrega de claus. Això vol dir que si un lloguer és de 900€, el què correspondria a uns 30€ per dia, per cada dia que el llogater estigui al pis fora de contracte suposaria un cost de fins a 90€ diari. No es preveuen penalitzacions equivalents pel cas que qui incompleixi sigui Lazora.
Autorització per inclusió al registre de morosos: Azora obliga als llogaters a donar el seu consentiment perquè l’empresa els pugui incorporar al registre de morosos. Això no només sobrepassa les competències jurídiques de Azora en tant que per incorporar dades personals al LODP cal que es compleixin certs requisits, sinó que és abusiva perquè limita els drets de l’arrendatari i no és una clàusula recíproca (l’arrendatari no podria incorporar a Azora al registre de morosos si no li tornen la fiança, per exemple).
Renuncia a drets en cas d’interrupció dels subministres: Aquesta clàusula exhonera de responsabilitat a Azora en cas d’interrupció dels subministres, violant la seva obligació de garantir “l’habitabilitat de l’habitatge” i a la vegada no és recíproca atès que obliga a l’arrendador a seguir complint en les seves obligacions (pagament del lloguer encara que l’habitatge no reuneixi amb les condicions d’habitabilitat)
Dret de l’arrendador a fer visites periòdiques a l’habitatge per comprovar el seu estat: Aquesta clàusula és abusiva atès que l’arrendador es reserva el dret a accedir a l’habitatge previ avís a l’arrendador. Contradiu la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, que estipula que les visites es podrien fer previ consentiment de l’arrendador en base a les seves necessitats.
No devolució de despeses en cas que l’arrendador incompleixi el contracte: En cas que hi hagi un incompliment de contracte, encara que sigui per part de l’arrendador (per exemple per mal manteniment de l’habitatge), l’arrendatari no té dret a ser compensat. És una clàusula no recíproca, perquè si fos l’arrendatari qui incomplís el contracte, aquest sí que hauria de fer una compensació econòmica a Lazora.
Despeses per incompliment: El contracte estipula que davant qualsevol incompliment serà l’arrendatari qui haurà d’assumir les despeses judicials, sobrepassant les competències d’un jutge, que és qui hauria de decidir qui assumeix totes despeses en cas d’un procés civil.