El divendres passat, el Grup Parlamentari Confederal d’Unidos Podemos – En Comú Podem – En Marea presentava una proposta de llei per regular els lloguers abusius i millorar les garanties i l’accés a l’habitatge de lloguer. Que en només vint dies hagin vist la llum dues propostes per reformar la present Ley de Arrendamientos Urbanos certifica el diagnòstic que el Sindicat de Llogaters i Llogateres ve fent des del principi: que l’actual legislació sobre habitatge s’ha de modificar amb urgència per proporcionar solucions adequades al que ja s’ha convertit en un dels principals problemes socials que ens afecten avui en dia.
En la seva exposició de motius, la proposta d’Unidos Podemos – En Comú Podem – En Marea coincideix amb el que el des del Sindicat hem assenyalat com a obvi: per una banda, que a Espanya les polítiques públiques d’habitatge s’han abordat sempre considerant-lo com un bé d’inversió i no un bé d’ús, com una mercaderia de la que els sectors immobiliari i financer podien extreure grans beneficis, amb la dramàtica conseqüència, reiteradament assenyalada per instàncies com el Tribunal Europeu de Drets Humans o les Nacions Unides, de contravenir el dret constitucional a un habitatge digne i adequat. D’altra banda, que les darreres modificacions legislatives al respecte es van realitzar amb la intenció expressa de traslladar la bombolla del terreny de la compra, ja esgotat, al del lloguer, altament rentable avui en dia. En aquesta mateixa exposició de motius també s’identifica correctament a alguns dels actors que més s’han lucrat amb aquesta situació a costa dels drets de llogaters i llogateres, com els grans fons d’inversió o les SOCIMIs, i es plantegen problemes que cal abordar d’immediat, com la duració dels contractes de lloguer o la necessària regulació dels preus.
Les mesures que aquí es proposen per solucionar-los són notablement més ambicioses que a la proposta del PSOE, la qual cosa equival a dir notablement més adequades per a una situació d’evident bombolla del lloguer que no s’assembla en res a la que va servir de context per la LAU de 1994. No obstant, cal assenyalar que encara queden per darrere de les demandes del Sindicat. Nosaltres demanem que els contractes durin sis anys pels petits propietaris i dotze pels grans, amb renovacions automàtiques excepte en el cas de que la propietat acrediti necessitar l’habitatge per al seu propi us o el d’un familiar de primer grau. En contrast amb això, la proposta d’Unidos Podemos – En Comú Podem – En Marea estipula que els contractes de cinc anys s’hauran de prorrogar necessàriament a deu si el llogater ha complert sempre amb les seves obligacions, però només en el cas dels grans propietaris. Des del Sindicat de Llogaters considerem que aquesta exigència hauria de recaure també sobre els petits propietaris. Només així es podrà aturar amb fermesa la inseguretat i el desvaliment als que estan exposats els llogaters i llogateres per la desproporció entre les seves forces i les de la propietat. Unidos Podemos – En Comú Podem – En Marea crea també un «contracte de durada protegida», de deu anys amb deu de pròrroga, que es vol estimular mitjançant «beneficis fiscals favorables, subvencions i altres mesures a definir per les Comunitats Autònomes i municipis»: una idea encertada, però que veurà limitat el seu abast per dependre de la bona voluntat privada. En absència d’una regulació estatal més ferma, d’altra banda, és previsible que la seva implantació resulti irregular, subjecte a les diferents sensibilitats socials i colors polítics de les instàncies competents definides.
La gran novetat de la Proposició de Llei d’Unidos Podemos – En Comú Podem – En Marea, que fins ara cap grup parlamentari s’havia atrevit a abordar, té a veure amb la regulació de preus. La proposta, més enllà de restaurar la referencia a l’IPC en els increments anuals de la renta –aspecte vigent a la LAU de 1994 que també recupera el PSOE–, preveu establir la figura de les «àrees de mercat d’habitatge tensionat» per zones en les que s’acompleixin una sèrie de requisits, com la presencia de lloguers clarament superiors a la renta de les famílies de la zona, la concurrència de processos de gentrificació o unes pujades de la renta superiors al 15 % en els darrers anys. La declaració d’àrees com aquestes facultaria les administracions per establir mesures reguladores sobre la base d’un índex de preus de referència. Aquesta proposta suposa una millora substancial respecte de qualsevol de les altres iniciatives polítiques que s’han abordat per ara, però es queda curta en diversos sentits. En primer lloc, la seva aplicació temporal, amb prescripció als cinc anys, resulta massa limitada en relació als cicles immobiliaris. A més, la seva implementació depèn massa de la voluntat política i la correlació de forces entre les diferents administracions que existeixi a cada moment, atès que la seva declaració s’ha de sol·licitar des de les comunitats autònomes o els ajuntaments de les grans ciutats, sobre la base dels criteris citats. Tot això ens fa témer que la creació de la figura acabaria tenint pocs efectes reals, enlloc d’incidir sistèmicament sobre el mercat del lloguer. Al Sindicat ho tenim clar: no s’ha de tenir por a la regulació de preus, una mesura que ha demostrat la seva efectivitat en ciutats com Berlín o Múnich i que s’ha d’aplicar, sostenim, durant tot el temps que es demostri necessària per a garantir el compliment del dret constitucional a l’habitatge, en massa ocasions vulnerat.
D’altra banda, cal celebrar la sintonia de la proposició de llei amb el Sindicat en altres qüestions, com la obligació de que l’arrendador, en tant que beneficiari de la comercialització de l’immoble, assumeixi íntegrament tots els pagaments d’APIs o administradors de finques, o la de racionalitzar les fiances, en línia amb la nostra demanda de limitar-les a un mes, eliminar les abusives garanties addicionals i tractar de combatre un dels excessos més habituals d’entre els que es veuen legitimats per a cometre els propietaris, en aquest cas la no devolució de la fiança, amb mesures com que aquesta reporti l’interès legal si no es retorna després d’un mes des de l’entrega de les claus. Una altra iniciativa positiva inclosa a la proposició de llei seria la recuperació del dret de tanteig i retracte irrenunciable per a l’arrendatari, o, en cas de que aquest no vulgui exercir-lo, per a l’Administració Pública competent, que destinaria els habitatges a polítiques socials. Una mesura com aquesta permetria ampliar a tota la ciutat les àrees de tanteig i retracte, una estratègia amb la que han estat treballant ajuntaments com el de Barcelona per a contenir la ferotge acció especulativa dels fons inversors. Hi ha, finalment, altres mesures de menor abast però dignes de valoració, com:
- l’extensió del termini de preavís de la voluntat de no renovar el contracte a tres mesos, enlloc dels anguniosament escassos trenta dies dels que, amb l’actual LAU, només disposa l’arrendatari per a trobar un altre lloc on viure
- la garantia de que la no inscripció del contracte al Registre de la Propietat (que haurà de córrer a càrrec de l’arrendador) no comporti una pèrdua de drets per al llogater o la llogater sota cap circumstància
- la rebaixa del 20 % al 15 % de l’increment possible de la renta per reformes
Mesures, totes elles, incloses en una llei l’aprovació de la qual suposaria un progrés evident, en diversos sentits inèdit, en la lluita per convertir el lloguer en una forma d’habitatge digne, estable, segura i assequible. Caldria, malgrat tot, demanar als representants polítics una injecció més de valentia per a blindar definitivament alguns drets irrenunciables dels llogaters i llogateres, amb la fi d’adaptar els nostres pobres estàndards a la normalitat europea.