A la teoria, la fiança és una taxa parafiscal per recaptar diners i emprar-los en polítiques de foment de l’habitatge de lloguer: és per això que és obligatòria. A la pràctica, però, la fiança és una mena de garantia a càrrec de l’arrendatari i que aquest recuperarà quan el contracte s’extingeixi, sempre que deixi l’habitatge en les mateixes condicions amb què se’l va trobar.
En aquesta guia responem a preguntes essencials per entendre les fiances i el seu funcionament. Si tens qualsevol conflicte relacionat amb la fiança, no dubtis en acudir a l’assemblea llogatera.
Quina quantitat s’ha d’abonar en concepte de fiança?
Als arrendaments d’habitatge, la fiança equival a una mensualitat de la renda. Als arrendaments per un ús diferent del d’habitatge, a dues mensualitats. La fiança no s’actualitzarà durant els tres primers anys de lloguer. No obstant, cada vegada que es prorrogui l’arrendament, l’arrendador podrà exigir una pujada de la fiança o bé, si l’arrendador baixa la renda, el llogater podrà demenar una baixada fins que la fiança correspongui a un o dues mensualitat de la renda vigent.
És legal que l’arrendador inclogui entre les despeses de la fiança la inscripció del contracte d’arrendament a la cambra de la propietat?
No, no ho és. Aquesta despesa ha d’anar a càrrec del propietari.
On s’ha de dipositar la fiança?
En el cas de Catalunya, la Llei 13/1996 disposa que la fiança ha de dispositar-se a INCASÒL (Institut Català del Sòl), una obligació desenvolupada al Decret 147/1997. No fer-ho és una infracció administrativa. La fiança s’ha de dipositar a INCÀSOL, com a màxim dos mesos després de la data en què s’ha formalitzat la firma del contracte (article 3 de la Llei 13/1996). Un cop transcorregut el plaç establert, i d’acord amb l’article 12 bis de la llei, s’aplicaran els recàrrecs següents sobre l’import de la fiança legal: el 5% si no superen eks tres mesos de demora; el 10% si la demora és entre tres i sis mesos; el 15% si la demora és entre sis i dotze mesos; i el 20% si la demora supera els dotze mesos. En aquest darrer cas,s’aplicaran els interessos de demora reportats. En qualsevol cas, l’import màxim del recàrrec de demora (amb interessos inclosos) no podrà superar els mil cinc-cents euros.
És obligatori dipositar la fiança a l’oranisme corresponent?
És obligatori a totes les comunitats autònomes, excepte Astúries i Navarra.
Qui l’ha de dipositar?
Dipositar la fiança és sempre responsabilitat de l’arrendador.
Què passa si l’arrendador no diposita la fiança?
En aquest cas, s’exposa a una sanció administrativa de fins a tres mil euros.
Quant de temps té l’arrendador per dipositar la fiança?
Ho ha de fer dins el plaç de dos mesos des de la formalització del contracte.
Quant de temps té l’arrendador per retornar la fiança a la finalització del contracte?
L’arrendador ha de retornar l’import complet de la fiança en un màxim de trenta dies.
En quins casos l’arrendador podria no retornar l’import complet de la fiança?
L’arrendador podrà restar part de la fiança si l’arrendatari no retorna l’habitatge sense desperfectes. Per evitar possibles abusos de l’arrendador, és convenient que l’arrendatari fotografiï tot el pis en el moment de la firma del contracte per documentar l’estat en què es troba, parant espacial atenció a tots els desperfectes que localitzi. Les fotos s’han de tirar en format raw (cru) per així poder acreditar que no han estat manipulades. També és convenient que l’arrendatari revisi i pacti les disposicions que s’estableixin al contracte respecte els drets i deures quant a reformes o intervencions al pis (fer forats a les parets, pintar-les, etc.).
Quina quantitat pot restar l’arrendador si certifica que l’arrendatari retorna el pis en mal estat?
L’arrendador només pot restar la quantitat corresponent a la reparació dels danys ocasionats. És convenient, per evitar possibles abusos en aquest sentit, que l’arrendatari exigeixi que se li presenti un pressupost i/o una factura de totes les reparacions efectuades per l’arrendador a causa dels citats desperfectes.
Com pot assegurar-se l’arrendatari de que li retornaran l’import complet de la fiança?
Una opció de què es pot valer l’arrendatari és la de demanar, en el moment de finalitzar el contracte, que l’arrendador revisi el pis en la seva presència i li entregui un rebut que certifiqui que es troba en bon estat i que li correspon, per tant, el retorn de l’import íntegre de la fiança a l’arrendatari.
Garanties i avals
La llei permet que, a més de la fiança equivalent a una mensualitat, l’arrendador i l’arrendatari pactin el pagament de garanties addicionals, que en cap cas poden superar dues mensualitats de la renta. A més, molts propietaris exigeixen que el llogater presenti un aval bancari per preveure l’impagat de la renda. En moltes ocasions, quan l’entitat financera considera que la solvència del llogater és insuficient per “presentar-li” els diners de l’aval, demana que aquest dipositi la quantitat avalada en un compte o dipòsit de l’entitat financera. A la pràctica, tot això suposa que el llogater hagi de fer un desemborsament inicial que, de vegades, pot ser inassequible si no es disposa d’estalvis.
