Des del dissabte 16 de març de 2024, els preus dels lloguers estan regulats a diversos municipis catalans. En aquesta guia t’expliquem com ens afecta aquesta regulació i compartim consells bàsics per fer valdre els nostres drets.
Anem ampliant la guia a mesura que tenim més informació i hi ha nous recursos disponibles, però no oblidis que la millor manera d’estar al dia i protegir-se davant els abusos immobiliaris és fer-se del Sindicat de Llogateres.
El preu del lloguer és més alt que mai. Hem aconseguit una regulació dels lloguers que prohibeix les pujades, però és hora d’abaixar els lloguers. Tenim un pla per fer-ho, però et necessitem.
1. Quatre qüestions prèvies
Abans de saber el preu màxim per al teu lloguer, has de respondre aquestes preguntes:
- L’habitatge està ubicat en una zona de mercat residencial tensat?
- Quin preu marca l’índex de preus del lloguer?
- L’arrendador és un gran tenidor?
- L’habitatge ha estat llogat abans?
Zones de mercat residencial tensat
Són àrees territorials on s’aplica la regulació de preus perquè hi ha un risc d’oferta insuficient d’habitatge assequible. La Generalitat de Catalunya ha determinat que a Catalunya hi ha 271 municipis considerats zones de mercat residencial tensat.
Índex de preus del lloguer
El Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana ha publicat un Sistema Estatal de Referència de Preus del Lloguer d’Habitatge que estableix un ventall de preus del lloguer d’un habitatge en funció del lloc on estigui situat i de les característiques que tingui.
A la pàgina de l’índex has d’introduir l’adreça i t’ha d’aparèixer la referència cadastral. En cas que no funcioni, pots trobar informació al cercador de la Seu Electrònica del Cadastre. També has d’introduir la informació sobre el certificat energètic; si no la tens, pots buscar-la al Cercador de certificats d’eficiència energètica d’edificis.
El valor de l’índex de referència ha de constar als contractes de lloguer i també als anuncis i ofertes de lloguer que es publiquin.
És important consultar l’índex, però has de tenir en compte que no és l’únic topall. Llegeix amb atenció tota aquesta guia.
Gran tenidor
Als efectes de la regulació de preus, es considera gran tenidor l’arrendador que compleixi qualsevol d’aquestes dues circumstàncies:
- La persona física o jurídica titular de més de 10 habitatges (o d’una superfície construïda de més de 1.500 m²), independentment del percentatge de propietat que tingui.
- La persona física o jurídica titular de 5 habitatges o més en una zona de mercat residencial tensat, independentment del percentatge de propietat que tingui.
Les administracions públiques i els promotors socials no es consideren grans tenidors encara que tinguin en propietat un gran nombre d’habitatges.
Com pots saber si el teu arrendador és un gran tenidor? Estem a l’espera que el Govern habiliti els mecanismes per fer-ho de manera ràpida i gratuïta. De moment, podem fer-ho a través del Registre de la Propietat.
Contractes de lloguer anteriors al mateix habitatge
És necessari tenir en compte si l’habitatge en qüestió ha estat llogat amb anterioritat dins els darrers 5 anys, i amb quin preu. Si ja hi estàs vivint amb un contracte de lloguer, està clar que ja coneixes el preu. Però si entres a viure un altre habitatge, la propietat (o la immobiliària) t’haurà d’informar responsablement i per escrit de la data i l’import del lloguer de l’anterior contracte d’arrendament. Ha de constar al nou contracte i també als anuncis i ofertes que publiquin. Igualment, també pots sol·licitar aquesta informació a l’Incasòl.
2. Quin és el preu màxim d’un lloguer?
Tots els nous contractes de lloguer d’habitatge destinats a residència permanent en les zones amb mercat residencial tensat estan sotmesos a uns límits que estableixen un preu màxim.
ATENCIÓ: No oblidis que aquest és un preu màxim marcat per llei, però això no vol dir que no puguem negociar millors condicions. Amb el Sindicat, molt abans de tenir regulació de preus, ja hem aconseguit plantar-nos davant condicions inacceptables centenars de vegades. Vine al Sindicat!
Per determinar quin preu màxim que marca la regulació, segueix els següents passos:
- Si el propietari NO és un gran tenidor…
- …i l’habitatge havia estat llogat abans (dins els darrers 5 anys): el nou contracte no pot superar el preu del contracte de lloguer habitual, una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual.
- …i l’habitatge NO havia estat llogat abans: el nou contracte no pot superar el valor de l’índex de preus (el valor més alt del rang, com a màxim).
- Si el propietari és un gran tenidor…
- …i l’habitatge havia estat llogat abans (dins els darrers 5 anys): el nou contracte no pot superar l’índex de preus (el valor més alt del rang), ni tampoc el preu del contracte de lloguer habitual una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual.
- …i l’habitatge NO havia estat llogat abans: el nou contracte no pot superar el valor de l’índex de preus (el valor més alt del rang, com a màxim).
- Si el contracte és d’habitacions i l’hem signat després de l’entrada en vigor del Decret que regula els llogures temporals (gener 2026), la suma total de les rendes dels contractes d’habitació vigents en un mateix pis de manera simultània, no poden superar el preu màxim que s’aplica a l’habitatge en qüestió (calculat d’acord amb les normes anteriors).
Alguns exemples per entendre-ho millor:
| Estàs vivint a un pis pel qual pagues 1.000 € al mes, a Barcelona (zona amb mercat residencial tensat). El propietari és un gran tenidor. L’índex marca un rang de 600 a 850 €. Com que és un gran tenidor, el nou preu no pot superar ni el contracte anterior ni l’índex de preus (que en aquest cas és més baix).→ Per tant, el nou contracte no pot superar els 850 €. T’hauran d’abaixar el lloguer 150 € i podem negociar que te l’abaixin més i tot. |
| Estàs vivint a un pis pel qual pagues 750 €, a Santa Margarida de Montbui (zona amb mercat residencial tensat). El propietari NO és un gran tenidor perquè només té 2 habitatges més en propietat. L’índex marca un rang de 800 a 920 €. Encara que l’índex sigui més alt, el nou preu no pot superar el contracte anterior.→ Per tant, el nou contracte no pot superar els 750 €. No et poden apujar el lloguer (aplicant com a màxim l’actualització anual de la renda). |
| Vols entrar a viure en un pis de Banyoles (zona amb mercat residencial tensat). El propietari NO és un gran tenidor. L’índex marca un rang de 820 a 950 €, però hi havia un inquilí fins ara que en pagava 700 €. Encara que l’índex sigui més alt, el nou preu no pot superar el contracte anterior.→ Per tant, el nou contracte no pot superar els 700 €. No et poden fer pagar més que el llogater anterior (aplicant com a màxim l’actualització anual de la renda). |
| Posen a lloguer un pis on fins ara hi vivia la mestressa, a la Seu d’Urgell. L’índex marca un rang de 700 a 850 €. Com que no hi ha un contracte de lloguer anterior, el límit és l’índex de preus (tant si l’arrendador és gran tenidor com si no).→ Per tant, el futur contracte no pot superar els 850 € (i, per descomptat, podria ser més baix). |
3. Hi ha excepcions que permeten apujar el preu?
Excepcionalment, el lloguer d’un habitatge es pot incrementar fins a un màxim del 10% si s’hi han fet obres de rehabilitació, reformes que generin un estalvi energètic del 30% o millores d’accessibilitat. Aquestes obres s’han d’haver acabat al llarg dels 2 anys anteriors de la data del nou contracte de lloguer.
També es pot incrementar fins a un màxim del 10% si la durada del contracte, o de la pròrroga obligatòria prevista, s’estableix per un període de 10 anys o més.
COMPTE! Aquesta possibilitat ha d’estar limitada i totalment justificada. No obstant això, des del Sindicat de Llogateres seguirem lluitant per evitar qualsevol pujada. En cas que et vulguin incrementar el 10% del lloguer, vine al Sindicat!
4. Em poden cobrar noves despeses?
Que no te la colin afegint despeses noves per apujar-te al preu del lloguer. En un contracte de lloguer d’un immoble situat en una zona amb mercat residencial tensat, no es poden repercutir noves quotes o despeses (com l’IBI, la comunitat o altres) que no estiguessin previstes al contracte de lloguer anterior.
5. Si ja tinc un contracte vigent, puc fer que m’abaixin el lloguer?
Els topalls de preus s’apliquen als nous contractes de lloguer, però això no vol dir que la regulació no ens pugui beneficiar si tenim un contracte vigent. Si el teu arrendador és un gran tenidor i pagues un lloguer per sobre de l’índex de preus, t’haurien d’abaixar el lloguer en un nou contracte. Això ens dona molta força per negociar, perquè si abandonessis l’habitatge haurien de fer preu més baix al pròxim inquilí. Si et trobes en aquesta situació, vine al Sindicat!
6. En quins casos no s’aplica la regulació?
Fins i tot dins les zones de mercat residencial tensat, la limitació del lloguer no s’aplica als habitatges que tinguin un règim específic de determinació de renda (habitatges de protecció oficial, integrats en xarxes d’inserció o mediació per al lloguer social, habitatges destinats a polítiques socials, de caràcter assistencial o de lloguer social obligatori). Tampoc no s’aplica als habitatges destinats a usos diferents de la residència (com el lloguer turístic i el lloguer de temporadaper ús recreatiu o vacacional).
ATENCIÓ! A partir del gener del 2026 (un cop entri en vigor la regulació de lloguers temporals) la regulació de preus s’aplica també als contractes d’habitacions i als contractes temporals (contractes d’una duració inferior a 5 o 7 anys, justificada la duració limitada per motius d’estudis, feina o salut).
7. Què faig si detecto incompliments de la llei?
Els arrendadors i les immobiliàries estan obligats a fer constar el valor de l’índex de preus i la renda del contracte anterior, si n’hi ha, tant als contractes de lloguer com a les ofertes i anuncis que publiquin. Si no ho fan, pots denunciar-ho a l’Agència Catalana de Consum o a qualsevol Oficina de Consum.
Igualment, si detectes casos en què s’incompleix la regulació de preus que t’hem explicat, pots comunicar-ho a la Generalitat a través d’aquest formulari:
En qualsevol cas, si t’estàs intentant prendre el pèl o reps pressions per signar un contracte que incompleix la regulació de preus, més enllà de comunicar-ho a la Generalitat, és important que vinguis al Sindicat. Analitzarem la situació i decidirem quina és la millor manera de reaccionar per fer valdre els teus drets!
8. Què faig si la regulació no em protegeix?
La regulació no solucionarà, per si sola, tots els nostres problemes. Potser al teu municipi no s’aplica la regulació. O potser directament no et volen renovar el contracte. Potser s’acaba la subrogació d’un contracte indefinit (de renda antiga) o s’acaba un lloguer social i et volen apujar el lloguer, perquè no s’aplica la congelació. Potser vius amb un contracte de lloguer de temporada o d’habitacions signat amb anterioritat a l’entrada en vigor de la regulació de lloguers temporals i d’habitacions (gener 2026), que no estan inclosos a la regulació. O, simplement, no pots (o no vols) pagar tant de lloguer.
Que la regulació no ens protegeixi en aquests casos no vol dir que no hi puguem fer res. No ens preguntem “si em poden apujar el lloguer” sinó “què farem perquè ens l’abaixin”. El Sindicat de Llogateres porta des del 2017 plantant cara als abusos immobiliaris, amb regulació o sense, i sabem com fer-ho.