A continuació et facilitem respostes als dubtes més freqüents sobre la Llei d’Arrendaments Urbans. Et seran útils per poder comprendre millor el contingut dels contractes d’arrendament, conèixer els teus drets i identificar possibles fraus de llei.
1. Què és un arrendament d’habitatge?
És llogar de forma temporal un immoble per viure-hi. L’arrendador (propietari) cedeix a l’arrendatari (llogater) l’ús i gaudi de l’habitatge a canvi del pagament d’una determinada quantitat.
2. Què és el subarrendament?
És la possibilitat de què l’arrendatari arrendi tot l’habitatge, o una part d’ell, a un tercer. En tal cas, l’arrendatari s’anomenarà subarrendador i el tercer, subarrendatari.
3. Quina forma ha de tenir un contracte d’arrendament?
La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) permet que els contractes d’arrendament es puguin elaborar de oralment o per escrit. Si qualsevol de les dues parts ho demana, el contracte s’haurà de fer per escrit. Perquè sigui vàlid només es necessita: a) el consentiment de l’arrendador i l’arrendatari, b) que l’habitatge existeixi i c) fixar la causa del contracte, el motiu determinant que va dur ambdues parts a celebrar-lo.
4. Durada del contracte
Actualment, segons la llei, la durada dels contractes d’arrendament d’habitatge és la que es pacti lliurement entre propietari i llogater, que, en general, es fixa en un any -així s’entén si el contracte no ho especifica. No obstant, si el plaç pactat és inferior a cinc anys (o set si la propietat és una persona jurídica), és obligatori que el lloguer es prolongui cada any fins arribar a un mínim de cinc (set). Aquestes pròrrogues anuals (conegudes com “pròrrogues forçoses”) es produeixen de forma automàtica.
L’única excepció en què pot no entrar en vigor la pròrroga forçosa és en el cas que el propietari necessiti l’habitatge per utilitzar-la ell mateix, el seu cònjuge o parella de fet, o els seus descendents o ascendents i no tingui més habitatges en el mateix terme municipal. A dia d’avui, aquesta clàusula no necessita estar inclosa al contracte: només cal avisar l’arrendatari amb quatre mesos d’anticipació. En aquests casos, és important demanar que se n’acreditin les causes.
Després del període de pròrroga forçosa, el contracte torna a prolongar-se automàticament durant un any més (pròrroga legal).
5. L’arrendador podrà aplicar l’import de la garantia addicional a qualsevol obligació derivada del contracte: renda, danys, subministres, etc.?
Dependrà de què s’hagi pactat. Per això és molt important que a l’hora de redactar la clàusula contractual de la garantia addicional es deixi molt clar què és el que es garanteix, perquè tot allò que no s’indiqui no quedarà garantitzat.
Així per exemple, si només es garantitza el pagament de la renda, no es podrà aplica a altres supòsits (tals com danys o desperfectes). En canvi, si s’assenyala que es garanteixen totes les obligacions del contracte, no s’exclourà cap supòsit.
6. És vàlid pactar l’execució d’obres en concepte de pagament de renda?
Sí, ho és. A més, a la LAU 2013 hi quedà expressament establert que és possible reemplaçar de forma total o parcial el pagament de la renda pel compromís de l’arrendatari de reformar o rehabilitar l’immoble en els termes i condicions pactats.
7. Quan s’ha de pagar la renda?
Si no es diu el contrari, s’haurà d’abonar mensualment, durant els set primers dies de cada mes.
8. L’arrendador està obligat a entregar un rebut pel pagament de la renda?
Sí, hi està obligat, a menys que l’arrendatari pagui mitjançant procediments que acreditin el pagament (el més habitual són els rebuts bancaris).
9. Què hi ha d’aparèixer al rebut de la renda?
Hi ha d’aparèixer, desglossades, les quantitats que s’han abonat pels diferents conceptes: renda, comunitat de propietaris, IBI, consums, etc. Això cal fer-ho fins i tot en el rebut domiciliat.
10. Es pot actualitzar la renda durant el contracte?
L’arrendador pot actualitzar la renda quan venci, cada any, la vigència del contracte. Es pot pactar expressament al contracte com es farà aquesta actualització: així, serà vàlida qualsevol fórmula d’actualització pactada.
11. Com s’actualitza la renda?
Dependrà de l’any en què s’hagi formalitzat el contracte.
Arrendaments anteriors al 9 de maig de 1985
Independentment que, en el seu moment, s’actualitzés o no la renda d’acord amb la LAU de 1994, cada any l’arrendador o l’arrendatari poden revisar la renda d’acord amb l’IPC general, hi hagi o no un pacte tal i com establia l’article 98 de la Llei de Reforma de la LAU 1964 (punt 4 de la lletra D) de la Disposició Transitòria Segona de la LAU 29/1994.
Posteriors al 9 de maig de 1985 i anteriors a l’1 de gener de 1995
Són els signats sota el Reial Decret-Llei 2/1958. Aquests arrendaments tenien absoluta llibertat de pactes, i no hi ha res a la LAU de 1994 que digui el contrari: per tant, és possible que no hi hagi revisió en cas de no aparèixer al contracte, o, el que és el mateix, només hi haurà lloc a la revisió per pacte exprés.
Posteriors a l’1 de gener de 1995 i anteriors al 6 de juny de 2013
Al mateix article 18 de la LAU de 1994, i d’acord amb la reforma de la LLei de 2013, es permet el pacte lliure entre les parts, que resultarà obligatori per l’arrendador i l’arrendatari, tot indicant que l’IPC s’aplicaria com a criteri per actulitzar la renda només en defecte del mateix. Com a conseqüència, també es pot renunciar a tal actualització.
Arrendaments posteriors a l’1 d’abril de 2015
D’acord amb la LAU de 2015, es determina que, en absència de pacte, no hi haurà revisió; per tant, el canvi és important a aquests efectes, ja que no és necessària la renúncia explícita per escrit d’ambdues parts, com a la llei 4/2013, essent suficient el silenci al respecte.
12. Revisió de la renda segons IPC o IGC? Quin índex és més convenient utilitzar per pactar els contractes que es realitzin a partir d’ara?
L’1 d’abril de 2015 va entrar en vigor la Llei 2/2015, del 30 de març, de Desindexació de l’Economia Espanyola. Entre diverses novetats que va introduir, va modificar l’art. 18 i la Disposició Addicional Primer de la LAU 29/1994, amb la qual cosa, a partir d’aquella data, va sorgir un altre índex, l’Índex de Preus de Consum (IPC), aplicable als contractes d’arrendament d’habitatge posteriors a l’1 d’abril de 2015.
Si no s’ha fixat quin és l’índex que cal tenir en compte per revisar la renda, caldrà acudir al nou IGC, que publica cada mes l’Institut Nacional d’Estadística. L’IGC agafa com a base l’IPC de l’eurozona, al qual li resta una part destinada a compensar la competitivitat perduda els anys anteriors, i té determinats uns límits que no podran superar el 2% i no baixaran del 0%. Com a conseqüència, probablement sempre serà millor pactar la revisió segons l’IGC, ja que l’IPC, que no té limitacions, podria pujar per sobre del 2%, tot i que els darrers mesos hagi obtingut resultats negatius.
13. Qui ha de pagar les despeses de l’habitatge?
Al contracte s’hi pot pactar que l’arrendatari assumeixi determinades despeses de l’habitatge, com les quotes ordinàries de la comunitat de propietaris, el manteniment de l’immoble o els serveis, impostos i càrregues que no puguin ser imputats individualment. Al contracte cal haver indicat l’import anual d’aquestes despeses.
14. Quins impostos s’han de pagar?
El lloguer de finques urbanes està subjecte a l’impost sobre les transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (Transmissió Patrimonial Onerosa) (ITP). A Catalunya, la normativa autonòmica de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP-AJD) és regulada per la Llei 2/2014, del 27 de gener, de mesures fiscals, administratives, financeres i del sector públic.
15. Qui ha de pagar l’Impost de Transmissions Patrimonials?
El pagament li correspon a l’arrendatari, això determina l’article 9 del Reial Decret Legislatiu 1/1993, del 24 de setembre, del Text Refós de la Llei del ITP-AJD que “el propietari o arrendador podrà ser responsable subsidiari del pagament del tribut” si ha rebut la primera mensualitat sense exigir a l’arrendatari la justificació de uqe ha realitzat el pagament corresponent.
No es pot utilitzar el paper timbrat, a la venda als estancs, per liquidar la tributació per lloguer. A Catalunya només es pot utilitzar el Model 600.
16. Quin plaç hi ha per pagar?
El plaç per pagar i presentar l’autoliquidació és d’un mes, comptant des de la data de la firma del contracte. Si el plaç s’acaba en dissabte, queda prorrogat fins el primer dia hàbil consegüent.
17. Quina quantitat cal pagar?
Cal pagar el 0,5% de la renda corresponent al temps de durada del contracte.
EXEMPLE:
L’1 d’abril de 2014 es formalitza un contracte privat de lloguer per un període de tres anys, amb una renda mensual de set-cents euros.
- La base imposable serà igual a: 700 x 12 x 3 = 25.200 euros.
- La quota a ingressar serà: 0,5% x 25.200 = 126 euros.
18. S’acaba el contracte, quin plaç té l’arrendador per avisar que vol finalitzar-lo?
L’arrendador ha d’informar a l’arrendatari que vol finalitzar el seu contracte amb quatre mesos de plaç. En cas que no ho faci, l’arrendatari veurà automàticament prorrogat el seu contracte pel període de tres anys amb condicions idèntiques, i en cap cas podrà contemplar-se un augment de la renda. Si després d’això es fa un nou contracte, aquest haurà de ser de cinc o set anys.
