Davant de l’anunci del Govern, on s’assegura que al mes de febrer entrarà en vigor la regulació del lloguer, hem escrit aquest article on expliquem bàsicament com ens afectarà la regulació i us donem alguns consells per resistir els propers dies, mentre la regulació no sigui efectiva i els arrendadors vulguin aprofitar el moment per colar-nos pujades. Aquesta guia no és definitiva, l’ampliarem quan la regulació entri en vigor de manera definitiva.
0 Conceptes clau per entendre la regulació de lloguers
Índex de preus del lloguer: L’índex de preus del lloguer és el mecanisme que defineix el preu mitjà dels lloguers en un àrea determinada i té la funció de marcar el topall de preu màxim en què es pot llogar un pis d’un gran tenidor, o un pis que no s’hagi llogat en els últims cinc anys i per tant, no tingui un preu de lloguer de referència. Malgrat que a Catalunya fa anys que tenim un índex de preus del lloguer, el govern central insisteix en què s’ha d’utilitzar un índex de preus de lloguer únic per tot l’Estat. Aquest índex encara no és públic, i és per per això que encara no sabem quina fórmula utilitzarà per determinar els topalls del lloguer ni si serà eficaç per abaixar-los.
Zones tensionades: Les zones de mercat residencial tensionat són àrees territorials on hi ha un risc d’oferta insuficient d’habitatge assequible. La Generalitat de Catalunya ha determinat que hi ha 140 municipis a Catalunya on s’aplicarà la regulació de lloguers.
Gran tenidor d’habitatge: En el cas de Catalunya, es considerarà gran tenidor la persona física o jurídica (empresa) que tingui 5 habitatges o més ubicats en la mateixa àrea tensionada. Val a dir, però, que la Llei d’Habitatge estipula que un gran tenidor és una persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o d’una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial, excloent garatges i trasters, tot i que permet que les comunitats autònomes rebaixin el nombre d’immobles en entorns de mercat residencial tensionat a 5, tal com ha fet Catalunya.
1. Afecta a tots els habitatges de lloguer?
La regulació de lloguers serà d’aplicació als habitatges de lloguer ubicats en les zones de mercat tensionat, és a dir, en els 140 municipis. Queden exclosos els contractes d’arrendaments de locals i els contractes d’arrendaments de temporada o turístics.
2. Afecta només als nous contractes o també als contractes ja vigents?
La regulació de lloguers s’aplicarà sobre els contractes signats després de la seva entrada en vigor, i no afectarà aquells contractes que hagin sigut signats amb anterioritat. Aquests continuaran regulant-se per la norma vigent en el moment de la seva signatura. Però si estàs vivint en un pis i se t’acaba el contracte, el nou contracte que signis estarà regit per la regulació de lloguers.
3. Com afectarà la regulació al preu del lloguer?
La llei introdueix una limitació del preu pels nous contractes d’arrendament fent que quedin prohibides les pujades. Aquesta limitació funcionarà de la següent manera:
a) Si em toca renova el contracte, és a dir, finalitza el contracte del pis on ja hi visc i me’n fan un de nou. El preu de la renda no podrà ser superior al del contracte l’anterior. Només en cas que el preu estigui per sobre de l’índex de preus, és a dir del preu mitjà, i la propietat sigui gran tenidor, el preu haurà de baixar al que marqui l’índex. Si la propietat no és gran tenidor, no estarà obligat a baixar-lo.
b) Si llogo un pis per primer copSi lloguem un nou habitatge el preu estarà limitat en un dels següents supòsits:
- Si l’habitatge havia estat llogat, la renda no podrà ser superior al preu que figurava en el contracte anterior (i vigent els últims 5 anys).
En cas que el propietari del teu immoble sigui gran tenidor i el preu del contracte anterior sigui superior al previst a l’Índex de Preus de Referència, el preu del nou lloguer haurà de baixar al que indica l’índex.
- Si l’habitatge no havia estat llogat, el preu no podrà superar el que marqui l’índex de preus de referència.
4. Hi ha alguna excepció a aquesta limitació de preu?
Sí. En determinats supòsits estarà permès un increment addicional del 10% sobre la renda del contracte d’arrendament. Aquesta pujada només serà legal en cas que es justifiqui una rehabilitació de l’habitatge en els últims 2 anys, millores que generin un estalvi energètic del 30%, millores d’accessibilitat o quan la duració del contracte sigui de 10 anys o més o es pactin pròrrogues obligatòries.
COMPTE! Aquesta possibilitat ha d’estar limitada i totalment justificada. No obstant, des del Sindicat de Llogateres seguirem lluitant per evitar qualsevol pujada. En cas que et vulguin incrementar el 10% del lloguer, afilia’t i organitza’t amb el Sindicat!
5. Com afecta la regulació al cobrament de despeses com l’IBI, la comunitat o altres quotes?
En cas que es tracti d’un contracte de lloguer d’un immoble situat en una àrea declarada com a tensionada, no es podran repercutir a la llogatera quotes o despeses que no estiguessin previstes al contracte de lloguer anterior.
6. Què passa si em volen pujar el preu abans que entri en vigor la regulació?
El primer que hem de saber és que no ens poden pujar el preu fins que el nostre contracte no finalitzi. Ens estem trobant casos on la propietat ens intenta fer signar un nou contracte abans que entri en vigor la regulació per poder augmentar el preu. No ho accepteu de cap manera, no ens poden obligar!
En cas que ens hagi finalitzat el contracte o qualsevol de les seves pròrrogues i ens trobem en mig d’una negociació, no hem d’acceptar cap pujada. Si aguantem la pressió durant uns dies, aquesta pujada serà il·legal. No ens la podran fer ni a nosaltres ni a uns possibles nous llogateres. Veniu al Sindicat i aguantem juntes la pressió.
En els propers temps, l’única negociació que hem d’acceptar és la que ens porti a baixar el preu del lloguer. Per fer-ho possible, afilieu-vos i organitzeu-vos amb el Sindicat.