Es falso que el precio de la vivienda haya bajado de forma generalizada durante la pandemia, tal y como están difundiendo los portales vinculados a las inmobiliarias. En Barcelona ciudad, donde hay registrados más de 230.000 contratos de alquiler (registro de fianzas del Incasol), el precio del alquiler en los nuevos contratos se ha mantenido relativamente estable.
Como se puede ver en el cuadro, los precios apenas bajaron en el segundo trimestre para volver a subir en el tercero (entre julio y septiembre). Los nuevos contratos de alquiler empezaron el año rondando los 980€ de media, y en el tercer trimestre se situaban en los 979€.
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Fuente: Registre de Fiances (Incasol)
Algo similar sucede con el precio de venta. Según el registro de la Generalitat, en el primer trimestre de 2020 la vivienda de segunda mano se situaba en 4.063€ el metro cuadrado, mientras que en el tercer trimestre lo hacía en los 4.171€. En el caso de la vivienda nueva, la diferencia es aún más fuerte: de 4.681€ en el 1T, 5.399€ en el tercero.
Es cierto que si se comparan los precios con los de los trimestres del año anterior, sí hay un ligero descenso, pero la noticia reseñable es que durante los primeros 6 meses de pandemia no hubo una caída de los precios: y ello a pesar de que la oferta de viviendas en alquiler se duplicó y que la demanda disminuyó (por la caída de habitantes extranjeros, como estudiantes internacionales) y se deprimió (por la pérdida de poder adquisitivo de la población). En cualquier mercado en el que funcionase algo parecido a la fábula de la oferta y la demanda que se autorregulan, los precios se hubieran desplomado.
Pero si algo ha demostrado la pandemia es que el mercado de la vivienda no se parece a ningún otro mercado: cambiar de hogar no es como cambiar de zapatos. Es extremadamente costoso, en muchos sentidos. Y ese pequeño gran detalle hace que la “demanda” tenga una capacidad de negociación extremadamente limitada, por no decir nula (a no ser que se haga a través de la solidaridad y de una organización reconocida, como el Sindicat de Llogateres). Y por otra parte, más de la mitad del mercado del alquiler está en manos de propietarios con más de 3 viviendas arrendadas: rentistas que no dependen de ese ingreso para llegar a fin de mes, y que se pueden permitir mantener la vivienda vacía mucho tiempo para evitar bajar los precios.
Si los portales de las inmobiliarias transmiten la idea de que los precios llevan muchos meses bajando es porque hay una motivación política: decirle al Gobierno del Estado que no hace falta regular los alquileres. Lo explicaremos tantas veces como haga falta: los portales que dominan el mercado de la intermediación, así como las inmobiliarias, no son agentes neutrales. ¿Hace falta recordar que Competencia ha abierto un expediente sancionador a Idealista, bajo la sospecha de formar parte de un cártel que manipula comisiones y precios?
Dicho esto, sí es cierto que hemos empezado a ver bajadas de precios en el último trimestre de 2020. A la espera de datos oficiales, el Sindicat de Llogateres lleva tres meses firmando reducciones. Pero esto no ha sido gracias a un ajuste “natural” entre la oferta y la demanda, sino a la ley 11/2020, que fue aprobada en septiembre de 2020 y regula los alquileres. Las propias inmobiliarias reconocen en las negociaciones que tenemos a diario con ellas que, si están asumiendo bajadas de precio en los nuevos contratos, es porque la ley les obliga. Por eso la quieren derogar. Y por eso hay que defenderla.