Ante el anuncio del Gobierno, donde se asegura que en el mes de febrero entrará en vigor la regulación del alquiler, hemos escrito este artículo donde explicamos básicamente cómo nos afectará la regulación y os damos algunos consejos para resistir los próximos días, mientras la regulación no sea efectiva y los arrendadores quieran aprovechar el momento para colarnos subidas. Esta guía no es definitiva, la ampliaremos cuando la regulación entre en vigor de manera definitiva.
0. Conceptos clave para entender la regulación de alquileres
Índice de precios del alquiler: El índice de precios del alquiler es el mecanismo que define el precio medio de los alquileres en un área determinada y tiene la función de marcar el tope de precio máximo en el que se puede alquilar un piso de un gran tenedor, o un piso que no se haya alquilado en los últimos cinco años y, por lo tanto, no tenga un precio de alquiler de referencia. Aunque en Cataluña hace años que tenemos un índice de precios del alquiler, el gobierno central insiste en que se debe utilizar un índice de precios de alquiler único para todo el Estado. Este índice aún no es público, y es por eso que aún no sabemos qué fórmula utilizará para determinar los topes del alquiler ni si será eficaz para bajarlos.
Zonas tensionadas: Las zonas de mercado residencial tensionado son áreas territoriales donde hay un riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible. La Generalitat de Cataluña ha determinado que hay 140 municipios en Cataluña donde se aplicará la regulación de alquileres.
Gran tenedor de vivienda: En el caso de Cataluña, se considerará gran tenedor a la persona física o jurídica (empresa) que tenga 5 viviendas o más ubicadas en la misma àrea tensa. Vale decir, sin embargo, que la Ley de Vivienda estipula que un gran tenedor es una persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, aunque permite que las comunidades autónomas reduzcan el número de inmuebles en entornos de mercado residencial tensionado a 5, tal como ha hecho Cataluña.
1. ¿Afecta a todos los hogares de alquiler?
- La regulación de alquileres será de aplicación a los hogares de alquiler ubicados en las zonas de mercado tensionado, es decir, en los 140 municipios. Quedan excluidos los contratos de arrendamientos de locales y los contratos de arrendamientos de temporada o turísticos.
2.¿Afecta solo a los nuevos contratos o también a los contratos ya vigentes?
- La regulación de alquileres se aplicará sobre los contratos firmados después de su entrada en vigor y no afectará a aquellos contratos que hayan sido firmados con anterioridad. Estos continuarán regulándose por la norma vigente en el momento de su firma. Pero si estás viviendo en un piso y se te acaba el contrato, el nuevo contrato que firmes estará regido por la regulación de alquileres.
3.¿Cómo afectará la regulación al precio del alquiler?
La ley introduce una limitación del precio para los nuevos contratos de arrendamiento, prohibiendo las subidas. Esta limitación funcionará de la siguiente manera:
a) Renovación de contrato, es decir, un nuevo contrato en un piso donde ya vives. El precio del alquiler no podrá ser superior al del contrato anterior. Solo en caso de que el precio esté por encima del índice de precios, es decir, del precio medio, y la propiedad sea gran tenedor, el precio deberá bajar al que marque el índice. Si la propiedad no es gran tenedor, no estará obligado a bajarlo.
b) Nuevo hogar. Si alquilamos un nuevo hogar, el precio estará limitado en uno de los siguientes supuestos:
- Si el hogar había sido alquilado, la renta no podrá ser superior al precio que figuraba en el contrato anterior (y vigente los últimos 5 años).
En caso de que el propietario de tu inmueble sea gran tenedor y el precio del contrato anterior sea superior al previsto en el Índice de Precios de Referencia, el precio del nuevo alquiler deberá bajar al que indica el índice.
- Si el hogar no había sido alquilado, el precio no podrá superar el que marque el índice de precios de referencia.
4.¿Hay alguna excepción a esta limitación de precio?
Sí. En determinados supuestos estará permitido un incremento adicional del 10% sobre la renta del contrato de arrendamiento. Esta subida solo será legal en caso de que se justifique una rehabilitación del hogar en los últimos 2 años, mejoras que generen un ahorro energético del 30%, mejoras de accesibilidad o cuando la duración del contrato sea de 10 años o más o se pacten prórrogas obligatorias.
- ¡CUIDADO! Esta posibilidad debe estar limitada y totalmente justificada. No obstante, desde el Sindicato de Llogateres seguiremos luchando para evitar cualquier subida. En caso de que te quieran incrementar el 10% del alquiler, ¡afíliate y organízate con el Sindicato!
5.¿Cómo afecta la regulación al cobro de gastos como el IBI, la comunidad u otras cuotas?
- En caso de que se trate de un contrato de alquiler de un inmueble situado en un área declarada como tensionada, no se podrán repercutir a la inquilina cuotas o gastos que no estuvieran previstos en el contrato de alquiler anterior.
6.¿Qué pasa si me quieren subir el precio antes de que entre en vigor la regulación?
Lo primero que debemos saber es que no nos pueden subir el precio hasta que nuestro contrato no finalice. Nos estamos encontrando casos donde la propiedad intenta hacernos firmar un nuevo contrato antes de que entre en vigor la regulación para poder aumentar el precio. ¡No lo aceptéis de ninguna manera, no nos pueden obligar!
En caso de que nos haya finalizado el contrato o cualquiera de sus prórrogas y nos encontremos en medio de una negociación, no debemos aceptar ninguna subida. Si aguantamos la presión durante unos días, esta subida será ilegal. No nos la podrán hacer ni a nosotras ni a posibles nuevos inquilinos. Venid al Sindicato y aguantemos juntas la presión.
En los próximos tiempos, la única negociación que debemos aceptar es la que nos lleve a bajar el precio del alquiler. Para hacerlo posible, ¡afiliaos y organizaos con el Sindicato!