Después de dos años, hoy se ha celebrado el juicio, impulsado por el Sindicat de Llogateres y el Colectivo Ronda
La sentencia puede sentar un precedente para que los fondos buitres dejen de incorporar estas cláusulas en los contratos
La forma legal del litigio iniciado es una demanda judicial por la vía civil que es posible dado que se trata de un contrato de adhesión entre un particular en calidad de consumidor y Lazora. Es decir, la base jurídica de la denuncia es que el contrato no estuvo firmado entre dos particulares sino que la arrendataria, se vio forzada a firmar un contrato de adhesión sin ninguna posibilidad de negociación previa. El litigio se inició el 2 de octubre del año 2020, y la sentencia determinará si las 10 cláusulas en cuestión son ilegales y atentan contra el derecho del “consumidor” y contra el derecho a la vivienda. Si la jueza falla a favor de la parte demandante, se podría sentar un precedente que en un futuro permitiría que centenares de inquilinas se vieran beneficiadas.
El litigio señala hasta 10 cláusulas abusivas y fraudulentas que aparecen en el contrato de alquiler y que contradicen la Ley de Arrendamientos Urbanos y violan los derechos de las inquilinas. A pesar de que la denuncia solo se basa en un contrato, las cláusulas aparecen de manera sistemática en centenares de contratos de alquiler del fondo de inversión con inquilinas de toda Cataluña y el Estado español. Si la jueza falla a favor de la parte demandante, podría suponer un precedente que en un futuro permitiera que centenares de inquilinas se vieran beneficiadas.
La organización de centenares de inquilinos de Azora, la punta de lanza de la regulación de alquileres en Cataluña
Entre el año 2019 y el 2020, se constituyeron en distintas ciudades de Cataluña hasta 9 asambleas de vecinas inquilinas de fincas de Azora. Dos en Barcelona y una en l’Hospitalet de Llobregat, en Badalona, en Terrassa, en Sabadell y otra en Granollers. Estas nueve asambleas se organizaron a raíz de las subidas de alquiler de hasta el 80% que Lazora quería imponer a las inquilinas para renovarles los contratos. A pesar de la gran organización de todas las vecinas afectadas y las numerosas acciones de protesta y movilizaciones que se celebraron de la mano del Sindicat de Llogateres, lel fondo buitre nunca quiso negociar. No obstante, sus movilizaciones fueron la punta de lanza en la lucha por la regulación de precios de alquiler, que se aprobó finalmente el septiembre del 2020 y acabó protegiendo a centenares de inquilinas de este fondo buitre, que pudieron renovar los contratos sin subidas de alquiler.
Vecinas contra Azora en todo el Estado
Azora es la empresa matriz de las empresas Lazora, EncasaCibeles y Témpore Properties, que cuenta con un total de 13.000 viviendas en el estado español. Sus prácticas fraudulentas y las subidas abusivas no se dan solo en Cataluña, también se dan en otras ciudades del estado. En ciudades como Madrid o Donostia durante los últimos años, muchas fincas de vecinas se han tenido que organizar para defender sus alquileres con otros sindicatos como el Sindicato de Inquilinos de Madrid como el Sindicato de Inquilinos de Donostia.
Convenio de colaboración del Colectivo Ronda y el Sindicat de Llogateres
Este litigio contra Lazora es el primero fruto del convenio de colaboración entre el Colectivo Ronda y el Sindicat de Llogateres. Este convenio se firmó en 2020 con el objetivo de poder impulsar juicios estratégicos en la defensa del derecho de las inquilinas. Concretamente, este primer proceso judicial puede dar resultados que afecten a centenares de inquilinas en todo Cataluña.
10 Cláusulas fraudulentas y abusivas
La demanda señala hasta 10 cláusulas abusivas dentro del contrato, que el juez tendrá que determinar si son ilegales, y por tanto, si dejan el contrato sin efectos.
“Bonificaciones fraudulentas”: Una de las cláusulas abusivas más destacadas son las llamadas “bonificaciones”. Bajo este término, Lazora impone subidas de alquiler interanuales que superan el IPC. Concretamente impone subidas de hasta el 20% una vez se han superado los 3 primeros años de contrato (en contratos de 7 años). Esta cláusula es contraría en el Decreto Ley de marzo del 2019 que prohíbe incrementos por encima del IPC.
Seguro de impago: En los contratos Lazora hace pagar al arrendatario un seguro por impago. Este gasto es totalmente ilegal en cuanto que responde al interés por el arrendatario y no por el arrendador.
Falsa declaración de negociación de las cláusulas: Una de las cláusulas más controvertidas dentro del contrato es la que afirma que cada una de las cláusulas han sido negociadas individualmente entre la empresa arrendadora y el arrendatario. Esto es totalmente falso en cuanto que las inquilinas no pudieron acceder al contrato de alquiler hasta el mismo día de la firma y a las oficinas de la empresa. Ninguna de las cláusulas ni elementos contractuales pudieron ser negociadas ni tampoco contrastadas con la opinión de ningún abogado y experto, dado que la empresa Lazora se negó.
Siete cláusulas más abusivas
Posibilidad de retención de fianza: la empresa se reserva el derecho de retener la totalidad de la fianza si no se cumple con alguna de las condiciones de retorno de la vivienda, por muy ínfima que sea, por ejemplo, no haber pintado las paredes, cuestión desestimada por los Tribunales.
Penalización por demora en la entrega de claves: Azora impone el pago de hasta el 300% del precio del alquiler por día, por cada día que se retrase la entrega de claves. Esto quiere decir que si un alquiler es de 900€, lo que correspondería a unos 30€ por día, por cada día que el inquilino esté en el piso fuera de contrato supondría un coste de hasta 90€ diario. No se prevén penalizaciones equivalentes por el caso que quién incumpla sea Lazora.
Autorización por inclusión al registro de morosos: Azora obliga a los inquilinos a dar su consentimiento porque la empresa los pueda incorporar al registro de morosos. Esto no solo sobrepasa las competencias jurídicas de Azora en cuanto que para incorporar datos personales al LODP hace falta que se cumplan ciertos requisitos, sino que es abusiva porque limita los derechos del arrendatario y no es una cláusula recíproca (el arrendatario no podría incorporar a Azora al registro de morosos si no le vuelven la fianza, por ejemplo).
Renuncia a derechos en caso de interrupción de los suministros: Esta cláusula exhonera de responsabilidad a Azora en caso de interrupción de los suministras, violando su obligación de garantizar “la habitabilidad de la vivienda” y a la vegada no es recíproca dado que obliga al arrendador a seguir cumpliendo en sus obligaciones (pago del alquiler aunque la vivienda no reúna con las condiciones de habitabilidad).
Derecho del arrendador a hacer visitas periódicas a la vivienda para comprobar su estado: Esta cláusula es abusiva dado que el arrendador se reserva el derecho a acceder a la vivienda previo aviso al arrendador. Contradice la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, que estipula que las visitas se podrían hacer previo consentimiento del arrendador en base a sus necesidades.
No devolución de gastos en caso de que el arrendador incumpla el contrato: En caso de que haya un incumplimiento de contrato, aunque sea por parte del arrendador (por ejemplo por mal mantenimiento de la vivienda), el arrendatario no tiene derecho a ser compensado. Es una cláusula no recíproca, porque si fuera el arrendatario quien incumpliera el contrato, este sí que tendría que hacer una compensación económica a Lazora.
Gastos por incumplimiento: El contrato estipula que ante cualquier incumplimiento será el arrendatario quien tendrá que asumir los gastos judiciales, sobrepasando las competencias de un juez, que es quien tendría que decidir quién asume todos los gastos en caso de un proceso civil.