El pasado viernes, el Grupo Parlamentario Confederal de Unidos Podemos – En Comú Podem – En Marea presentaba una «proposición de ley para regular los alquileres abusivos y mejorar las garantías y el acceso a la vivienda en alquiler». De entrada, que en apenas veinte días hayan visto la luz dos propuestas para reformar la presente Ley de Arrendamientos Urbanos certifica el diagnóstico que viene haciendo el Sindicat de Llogaters i Llogateres: que la actual legislación sobre vivienda debe modificarse con urgencia para proporcionar soluciones adecuadas al que ya se ha convertido en uno de los principales problemas sociales que nos afectan hoy en día.
En su exposición de motivos, la proposición de Unidos Podemos – En Comú Podem – En Marea coincide con aquello que desde el Sindicat hemos señalado como obvio. Por una parte, que en España las políticas públicas de vivienda se han abordado siempre desde la consideración de la misma como bien de inversión y no de uso, como mercancía de la que los sectores inmobiliario y financiero podían extraer grandes beneficios, con la dramática consecuencia, reiteradamente señalada por instancias como el Tribunal Europeo de Derechos Humanos o las Naciones Unidas, de contravenir el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada. Por otra parte, que las últimas modificaciones legislativas al respecto se realizaron con la intención expresa de trasladar la burbuja del terreno de la compra, ya agotado, al del alquiler, altamente rentable en la actualidad. En esa misma exposición de motivos también se identifica correctamente a algunos de los actores que más se han lucrado con esta situación a costa de los derechos de inquilinos e inquilinas, como los grandes fondos de inversión o las SOCIMIs, y se plantean problemas que hay que abordar de inmediato, como la duración de los contratos de alquiler o la necesaria regulación de los precios.
Las medidas aquí propuestas para solucionarlos son notablemente más ambiciosas que en la propuesta del PSOE, lo que equivale a decir notablemente más acordes a una situación de evidente burbuja del alquiler que en nada se parece a la que sirvió de contexto para la LAU de 1994. No obstante, cabe señalar que aún quedan por detrás de las demandas del Sindicat. Nosotros pedimos que los contratos duren seis años para los pequeños propietarios y doce para los grandes, con renovaciones automáticas excepto en el caso de que la propiedad acredite necesitar la vivienda para su propio uso o el de un familiar en primer grado. En contraste con esto, la propuesta de Unidos Podemos – En Comú Podem – En Marea estipula que los contratos de cinco años deberán prorrogarse necesariamente a diez si el inquilino ha cumplido siempre con sus obligaciones, pero sólo en el caso de los grandes propietarios. Desde el Sindicat de Llogaters consideramos que esa exigencia también debería recaer sobre los pequeños propietarios. Sólo así se podrá atajar con firmeza la inseguridad y desvalimiento a los que están expuestos los inquilinos e inquilinas por la desproporción entre sus fuerzas y las de la propiedad. Unidos Podemos – En Comú Podem – En Marea crea también un «contrato de duración protegida», de diez años con diez de prórroga, que se pretende estimular mediante «beneficios fiscales favorables, subvenciones y otras medidas a definir por las Comunidades Autónomas y municipios»: una idea acertada, pero que va a ver limitado su alcance por depender de la buena voluntad privada. En ausencia de una regulación estatal más firme, por demás, es previsible que su implantación resulte irregular, sujeta a las distintas sensibilidades sociales y colores políticos de las instancias competentes definidas.
La gran novedad de la Proposición de Ley de Unidos Podemos – En Comú Podem – En Marea, que hasta ahora ningún grupo parlamentario se había atrevido a abordar, tiene que ver con la regulación de precios. La proposición, más allá de restaurar la referencia al IPC en los incrementos anuales de la renta –aspecto vigente en la LAU de 1994 que también recupera el PSOE–, prevé establecer la figura de las «Áreas de mercado de vivienda tensionado» para zonas en las que se cumplan una serie de requisitos, como la presencia de alquileres claramente superiores a la renta de las familias de la zona, la concurrencia de procesos de gentrificación o unas subidas de la renta superiores al 15 % en los últimos años. La declaración de tales áreas facultaría a las administraciones para establecer medidas reguladoras sobre la base de un índice de precios de referencia. Esta propuesta supone una mejora sustancial respecto a cualquiera de las otras iniciativas políticas emprendidas hasta el momento, pero se queda corta en varios sentidos. En primer lugar, su aplicación temporal, con prescripción a los cinco años, resulta demasiado limitada en relación a los ciclos inmobiliarios. Además, su implementación depende de nuevo de la voluntad política y la correlación de fuerzas entre distintas administraciones que exista en cada momento, dado que su declaración ha de solicitarse desde las comunidades autónomas o los ayuntamientos de las grandes ciudades, sobre la base de los criterios citados. Todo ello nos hace temer que la creación de la figura acabaría teniendo pocos efectos reales, en lugar de incidir sistémicamente sobre el mercado del alquiler. En el Sindicat lo tenemos claro: no cabe temer a la regulación de precios, una medida que ha demostrado su efectividad en ciudades como Berlín o Múnich y que debe aplicarse, sostenemos, durante todo el tiempo que se demuestre necesaria para garantizar el cumplimiento del derecho constitucional a la vivienda, en demasiadas ocasiones vulnerado.
Por otra parte, cabe celebrar la sintonía de la propuesta de ley con el Sindicat en otras cuestiones, como la obligación de que el arrendador, en tanto que beneficiario de la comercialización del inmueble, asuma íntegramente todos los pagos de APIs o administradores de fincas, o la de racionalizar las fianzas, en línea con nuestra demanda de limitarlas a un mes, eliminar las abusivas garantías adicionales y tratar de combatir uno de los excesos más habituales de entre los que se ven legitimados para cometer los propietarios, en este caso la no devolución de la fianza, con medidas como que esta devengue el interés legal si no se devuelve tras un mes de la restitución de las llaves. Otra iniciativa positiva incluida en la proposición de ley sería la recuperación del derecho de tanteo y retracto irrenunciable para el arrendatario, o, en caso de que este no quiera ejercerlo, para la Administración Pública competente, que destinaría las viviendas a políticas sociales. Tal medida permitiría ampliar a toda la ciudad las áreas de tanteo y retracto, una estrategia con la que han estado trabajando ayuntamientos como el de Barcelona para contener la fiera acción especulativa de los fondos inversores. Hay, finalmente, otras medidas de menor alcance pero dignas de valoración, como:
- la extensión del plazo de preaviso de la voluntad de no renovar el contrato a tres meses en lugar de los angustiosamente escasos treinta días de los que, con la actual LAU, sólo dispone el arrendatario para encontrar otro sitio donde vivir.
- la garantía de que la no inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad (que deberá correr a cargo del arrendador) no comporte pérdida de derechos para el inquilino o inquilina bajo ninguna circunstancia
- la rebaja del 20 % al 15 % del incremento posible de la renta por reformas
Medidas, todas ellas, incluidas en una ley cuya aprobación supondría un progreso evidente, en varios sentidos inédito, en la lucha por convertir el alquiler en una forma de vivienda digna, estable, segura y asequible. Cabe, no obstante, pedir a los representantes políticos una inyección más de valentía para blindar definitivamente algunos derechos irrenunciables de las inquilinas e inquilinos, con el fin de adaptar nuestros pobres estándares a la normalidad europea.