La semana pasada se aprobaba la Ley de Regulación de Precios en el Parlament de Catalunya, impulsada por el Sindicat de Llogateres con el Gobierno y una mayoría parlamentaria, ycon el apoyo de más de 4.000 entidades sociales, económicas y culturales. ¿Cuáles son las claves que hacen de la ley de regulación de precios una herramienta sólida y consistente para favorecer el acceso a la vivienda? ¿Por qué la regulación aprobada en Catalunya facilitará el acceso a la vivienda?¿Qué es lo que se ha aprendido de otras regulaciones internacionales ya implementadas? En este artículo analizamos los elementos más importantes que hacen de la ley de regulación de precios aprobada en Catalunya una de las más avanzadas y potentes en materia de control de precios a nivel internacional.
- La regulación de precios aprobada en Catalunya abarca a toda el Área Metropolitana de Barcelona (AMB): es decir, toda la zona más afectada por el aumento sostenido de los precios de alquiler en los últimos 5 años. Esto es muy importante, pues un error habitual en muchas regulaciones de precios es regular exclusivamente la ciudad en términos administrativos, sin tener en cuenta que el mercado habitacional abarca a otras municipalidades cercanas. Esto genera discontinuidades donde hay un continuo crecimiento urbano, provocando derrames negativos desde la zona regulada hacia la zona no regulada.
- Muchas regulaciones de primera generación, al ser demasiado generales, generaban importantes distorsiones en el mercado. Sin embargo, en la nueva regulación cada piso tiene como referencia el precio del contrato anterior o el índice de la Generalitat, el cual tiene en cuenta el tamaño y la ubicación de la propiedad, entre otros criterios. Por ello, la regulación no genera distorsiones, en el sentido de que los “mejores” pisos seguirán siendo más caros y los peores seguirán siendo los más baratos.
- Otro problema de regulaciones de precios anteriores derivaba de su incapacidad de incentivar la nueva construcción de alquiler, pues integraba la obra nueva inmediatamente en el régimen de control. Igualmente, parece que a largo plazo tampoco es deseable que los pisos nuevos estén permanentemente desregulados, porque genera desconfianza de que sean regulados en algún momento y puede impulsar de manera no deseada la demolición de edificios. La regulación aprobada es más clara en ese sentido: permite precios superiores para los pisos de obra nueva o rehabilitados durante cinco años.
- Mientras algunas regulaciones llevaban a un deterioro de la calidad del parque de vivienda en alquiler, esta regulación incentiva la rehabilitación de la vivienda y la inversión en mejoras para aumentar el alquiler. Dicho de otro modo, todo arrendador que invierta en mejoras estructurales de la vivienda podrá recuperar los costes subiendo la renta del alquiler. Aunque no es el objetivo de la regulación de precios mejorar explícitamente la calidad de la oferta -esto debería ser encarado con otras políticas públicas-, no se puede argumentar que la nueva regulación genere desincentivos en la mejora de la propiedad.
- Otro elemento de preocupación en las experiencias de regulación de precios radica en su facilidad para ser evadidas o asumir los costes de incumplimiento. Esta regulación, sin embargo, plantea un sistema claro de sanciones con multas de hasta 90.000 euros y devolución de cantidades percibidas en exceso para desincentivar el incumplimiento.
- Algo no menor es que en el mercado del alquiler las relaciones que se dan entre arrendadores e inquilinos no son equitativas, dado que el inquilino parte de la necesidad de una vivienda y el arrendador del interés de obtener un beneficio económico. Por ello, ahora los Sindicatos de Inquilinas e Inquilinos son parte reconocida a la hora de resolver un conflicto. Esto promueve que ambas partes estén representadas por organizaciones reconocidas, reduciendo los abusos en el sector inmobiliario y aumentando la vigilancia y el cumplimiento de la regulación de precios.
- No hace falta recordar que la regulación de los precios de alquiler no soluciona por sí sola los problemas de acceso a la vivienda. Pero es una medida imprescindible que debe ir acompañada de otras medidas. Los Sindicatos de Inquilinas del Estado llevamos impulsando otras políticas de vivienda: por ejemplo, movilizar la vivienda vacía (España tiene un 30% del total de la vivienda vacía en la UE) o aumentar la construcción de vivienda pública asequible (España no llega a un 2% de vivienda pública, en comparación a un 30% en Holanda u otros países europeos).
- Por último, hay otro elemento innovador, que muchas regulaciones de precios internacionales no han tenido en cuenta. Se trata de la revisión, renovación y actualización anual de la propia ley: en el supuesto caso de que la regulación de precios causara efectos no deseados, al estar implementada por sólo un año y luego tener revisiones anuales, tiene la oportunidad de ser evaluada, revisada y modificada con los elementos pertinentes que favorezcan a su mejor implementación y, por lo tanto, a garantizar el derecho a la vivienda y prohibir la especulación inmobiliaria.
*** Nada de lo que hemos conseguido sería posible sin las 2.000 familias afiliadas al Sindicato, pero necesitamos seguir creciendo para impulsar el cambio. Es igual si tienes tu casa en propiedad o vives de alquiler: si estás a favor del derecho a la vivienda, súmate. ***