Anàlisi i posicionament dels sindicats d’inquilines sobre les últimes negociacions de la Llei d’Habitatge
La setmana passada, la Ministra d’Hisenda va assegurar que “pràcticament” hi havia acord entre els diferents grups parlamentaris al voltant de la Llei d’Habitatge, que porta més d’un any embussada en tràmit parlamentari. Es va difondre també que la barrera principal per a arribar a un acord era només una: el marge de pujada en les actualitzacions del lloguer. No obstant això, amb el coneixement de les últimes negociacions multilaterals entre diferents partits, i entre aquests i els sindicats de llogateres, podem afirmar que aquesta informació és falsa: les traves del partit de Pedro Sánchez a la regulació del preu dels lloguers estan posant en perill l’aprovació de la Llei d’Habitatge.
A continuació plantegem una anàlisi en profunditat de la situació de les negociacions i les propostes de consens per poder desbloquejar la situació:
Els esculls principals que mantenen la Llei d’Habitatge bloquejada en aquests moments són principalment tres. En primer lloc, els forats en el funcionament de la regulació de preus en els contractes nous de lloguer. Per un altre, els topalls en les actualitzacions interanuals del preu dels contractes ja signats. En tercer lloc, el debat de qui ha de pagar els honoraris de l’agència immobiliària: si el propietari -que és qui realment es beneficia del servei- o l’inquilí. Regular aquestes tres situacions de manera efectiva és imprescindible per revertir l’escalada de preus del lloguer i acabar amb l’asfíxia econòmica que sofreixen milions de llars en tot l’Estat.
Una regulació de lloguers que serveixi, de veritat, per abaixar preus
Respecte a la regulació de preus del lloguer, les organitzacions inquilines insistim que han de modificar-se diversos aspectes perquè aquesta sigui aplicable i eficient. Una regulació de preus plena de buits legals i criteris difusos, com l’aprovada en l’avantprojecte de llei, permetria al sector immobiliari saltar-se-la- i, per tant, es convertiria en una mesura fallida. Aquest punt pot semblar tècnic però és profundament polític: dissenyar una regulació de lloguers que funcioni de veritat és una condició de mínims.
Entre els aspectes que han de modificar-se es troba en primer lloc, els criteris per declarar una “zona de mercat tensionat”. La proposta del Govern incorporava uns criteris que deixarien fora de la regulació les principals capitals de província de l’Estat. Els sindicats proposem que sigui suficient amb complir el criteri que el lloguer mitjà d’un territori sigui superior al 30% dels sous mitjans perquè es pugui declarar una àrea tensionada. És de sentit comú: que es pugui aplicar allí on les famílies paguen massa en relació als seus ingressos.
En segon lloc, la implementació de la regulació ha de ser efectiva de manera immediata una vegada s’aprovi la Llei, per a evitar períodes de gràcia que fomentin pujades de lloguer abusives durant els mesos en què no està vigent.
En tercer lloc, és necessari que s’apliqui íntegrament a tots els habitatges que s’incorporen al mercat del lloguer. En el cas dels habitatges que ja es troben llogats, la regulació ha de ser una eina que prohibeixi la pujada del preu respecte al contracte anterior, i que obligui a abaixar el preu del nou contracte quan aquest superi l’índex de preus -l’índex de preus és l’eina que reflecteix els preus de mercat del lloguer sobre un territori concret-. Aquesta mesura no és compartida per l’equip de Pedro Sánchez, que de moment proposa que els preus només hagin de baixar quan l’arrendador sigui un gran propietari. Les organitzacions inquilines advertim que el sentit intrínsec de la regulació dels lloguers ha de ser abaixar el preu de tots els habitatges que ja tenen un lloguer superior a l’índex de preus, perquè el que importa és protegir a totes les llars de preus abusius, independentment de qui sigui l’arrendador. El mateix van indicar els relators d’Habitatge i Drets Humans de Nacions Unides en la seva anàlisi de la Llei d’Habitatge.
Finalment, el PSOE insisteix a permetre pujades del 10% respecte al contracte anterior quan es fan millores. Des del Sindicat cedim en la idea que pugui incrementar-se moderadament la renda, si això serveix per incentivar el bon estat dels habitatges, però sempre que s’estableixin criteris estrictes que permetin fer increments proporcionals a la inversió realitzada. Dit d’una altra forma: no és el mateix que l’arrendador canviï la rentadora o pinti el pis que reformar tot el pis, que es canviïn finestres i es reformin banys i cuina. Per l’experiència acumulada en l’aplicació de la Llei d’Arrendaments Urbans i altres normatives, els sindicats d’inquilines sabem que qualsevol inconcreció sobre aquesta qüestió serà aprofitada per les agències immobiliàries per suggerir als propietaris augments de preu amb mínimes o nul·les reformes.
El límit del 2% en les actualitzacions
Un altre dels aspectes pels quals el PSOE té la llei embussada és el límit del 2% en les pujades interanuals que l’arrendador pot fer sobre el preu del lloguer. Recordem que les pujades interanuals dins del contracte -de cinc o set anys- estaven limitades a l’IPC, però amb la inflació desbocada dels últims anys, aquestes actualitzacions s’han limitat al 2%. Malgrat ser una mesura tímida, això ha estalviat milers de milions d’euros a les famílies inquilines.
Amb la condició d’adaptar aquesta mesura al llarg termini, les organitzacions inquilines proposem que les pujades interanuals es vinculin a l’Índex de Garantia de la Competitivitat, un índex limitat al 2% i molt més estable que l’IPC. Això serviria per protegir les llars inquilins de pujades abusives en períodes d’inflació, on el cost de la vida ja puja molt i no té cap sentit que això repercuteixi també sobre les rendes del lloguer. En qualsevol cas, permetre passar del 2% al 3% en les actualitzacions és una política que afavoreix a la inflació. Aprovar aquest canvi seria a més una redistribució de la riquesa en direcció contrària: de pobres a rics.
L’arrendador ha de pagar els honoraris
Els honoraris d’agència són un altre dels principals esculls que el govern de Sánchez utilitza per bloquejar l’avanç de la llei. Des de març del 2019, la Llei d’Arrendaments Urbans estipula que els honoraris han de ser pagats per l’arrendador sempre que aquest sigui una persona jurídica (empresa), però no si és una persona física. No obstant això, en les negociacions de la Llei d’Habitatge, sembla que ja s’ha acordat que els honoraris sempre seran a càrrec de l’arrendador, tal com exigim les organitzacions inquilines. El problema està, una altra vegada, en la redacció de l’article, que deixa forats.
Concretament, l’última versió del redactat contempla la possibilitat que l’inquilí pagui els honoraris si és ell qui contracta el servei. La possibilitat, plantejada com una suposada possibilitat poc freqüent, permetria en realitat que les immobiliàries continuessin posant el pes de les seves gestions sobre les llogateres. Per part de la propietat, només faria falta comunicar a un inquilí interessat que, si vol entrar en el pis, haurà de contractar abans els serveis de la immobiliària perquè el gestioni, al costat de la fiança i el primer mes, aprofitant-se del desconeixement de l’inquilí o de la seva necessitat per a accedir a l’habitatge. És una cosa que ja passa actualment per continuar repercutint el pagament a l’inquilí encara que la propietat sigui una empresa. Les organitzacions inquilines insistim que el redactat expliciti que els honoraris sempre han de ser pagats per l’arrendador i es garanteixi que en cap cas les agències i els intermediaris puguin saltar-se aquesta norma per repercutir les despeses sobre els inquilins.
Pedro Sánchez té a les seves mans l’aprovació de la Llei: només fa falta tapar els forats
Més enllà dels problemes detectats en la proposta de llei, cal recordar el context inflacionari. El debat públic sobre la inflació se centra en els aliments quan l’habitatge continua sent la principal despesa de les famílies. Regular el lloguer seria, a més de just, una de les polítiques més efectives a mitjà termini contra la inflació.
No hi ha cap motiu de pes per a no aprovar una regulació de lloguers de veritat. No és un problema d’aliances parlamentàries: hi ha els suports suficients per aprovar una veritable regulació de preus del lloguer. Tampoc és una qüestió demoscópica: Dos de cada tres persones a Espanya són partidàries de fixar un topall al lloguer. Quatre de cada cinc votants socialistes ho comparteixen. Pedro Sánchez exhibeix valentia contra les energètiques o els bancs, però la seva posició és, ara per ara, molt covarda davant les pressions de la patronal immobiliària de Joan Clos. La defensa dels especuladors és el que manté la Llei d’Habitatge bloquejada.
En aquest context, Pedro Sánchez continua defensant una Llei d’Habitatge buida de contingut. La proposta actual de llei d’habitatge té forats en el quins -pisos exclosos, actualitzacions-, en l’on -zones de mercat tensionat-, en el com -honoraris- i en el quan -moratòria-. S’exclouen tants casos que la regulació de lloguers seria fictícia. En resum: Avui dia, la proposta de Llei d’Habitatge que manté el PSOE no val la pena perquè els seus forats la fan inútil.