“Els contractes i les clàusules comunament imposades per l’arrendador”
Malgrat que ens volen fer creure que els contractes d’arrendament es pacten lliurement entre les parts, les llogateres sabem que molt sovint els pactes que s’hi recullen són fruit d’un seguit d’imposicions i abusos per part de la propietat o immobiliària. Per tal de revertir aquesta situació, és imprescindible que ens organitzem i assessorem amb el Sindicat de Llogateres. Si aconseguim conformar un Sindicat de Llogateres de masses, la correlació de forces respecte al lobby immobiliari canviarà i els contractes seran molt favorables per les llogateres.
A continuació parlarem de què ens podem trobar quan anem a signar un contracte d’arrendament.
- 1. Quina normativa s’aplica a un contracte d’arrendament?
- 2. Quin ha de ser el contingut d’un contracte d’arrendament?
- 3. Què passa si al meu contracte hi ha clàusules contràries a la LAU?
- 4. Què passa si al meu contracte hi ha clàusules que no apareixen a la LAU?
- 5. Exemples d’algunes clàusules comunes que podem trobar en els nostres contracte i que cal combatre
1. Quina normativa s’aplica a un contracte d’arrendament?
Els contractes d’arrendaments urbans estan regulats, entre altres, per la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans, d’ara en endavant LAU, la qual ha estat modificada en moltes ocasions, sent d’aplicació, per cada cas, la versió que estava en vigor en el moment de la formalització del contracte. L’última modificació de la norma, i que per tant és aplicable per tots aquells contractes que s’han de signar en l’actualitat, va entrar en vigor el 6 de març de 2019.
Com puc saber quina és la versió de la Llei que aplica al meu contracte?
Consultant la Llei a través del BOE, podem escollir quin redactat volem veure (Seleccionar redacción) en funció del moment que es va signar el contracte.
2. Quin ha de ser el contingut d’un contracte d’arrendament?
La LAU regula molts aspectes dels contractes d’arrendaments d’habitatge (així com també dels contractes d’ús diferent al d’habitatge, els quals no entrarem a valorar), però preveu que el contingut d’un contracte d’arrendament es pot pactar lliurement entre les parts.
Això vol dir que es pot pactar qualsevol tipus de clàusula? NO! Els pactes no podran ser menys garantistes per l’arrendatari del que s’hi preveu a la LAU. És a dir, es poden pactar clàusules més beneficioses per l’arrendatari del que recull la norma, però mai pitjors, ja que en aquest cas es tindran per no posades.
3. Què passa si al meu contracte hi ha clàusules contràries a la LAU?
Totes les clàusules incloses a un contracte, el contingut de les quals sigui contrari a la regulació aplicable de la LAU, seran nul·les i es tindran per no posades. Això vol dir que, independentment d’haver signat un contracte d’arrendament d’habitatge amb aquestes clàusules, aquestes mai es podran aplicar.
4. Què passa si al meu contracte hi ha clàusules que no apareixen a la LAU?
Les clàusules d’un contracte d’arrendament han de poder ser negociades lliurement i de forma individualitzada entre les parts. En moltes ocasions, aquesta situació no es compleix, perquè ens trobem davant d’arrendadors professionals que ofereixen contractes on les clàusules són imposades per ells, en perjudici de la part arrendatària i sense possibilitat de negociar-les.
Quan una clàusula amb la qual no estem d’acord genera un desequilibri entre les obligacions i els drets de les parts, no és prou transparent i ha sigut imposada per la part arrendadora en el marc d’una relació contractual entre part consumidora i propietat, hem de lluitar per la seva no inclusió al contracte o, en el seu defecte, pel seu reconeixement com a clàusula abusiva.
5. Exemples d’algunes clàusules comunes que podem trobar en els nostres contracte i que cal combatre
5.1. Clàusules nul·les
Desistiment arrendatari
“L’arrendatari es compromet a no desistir anticipadament del contracte d’arrendament durant un plaç de DOTZE MESOS.”
Aquesta clàusula és nul·la. L’article 11 de la LAU preveu el dret de desistiment per l’arrendatari un cop passats 6 mesos, així que l’arrendador no pot modificar en perjudici de l’arrendatari aquest termini.
Clàusula Berlín
En els contractes subjectes a la Llei 11/2020 de contenció de rendes
“En el supòsit que la Llei 11/2020 sigui declarada inconstitucional, es remouran els efectes que hagi pogut desplegar, tot retro traient-se aquests efectes al moment de la seva entrada en vigor. En aquest cas, les parts acorden que la part arrendadora podrà reclamar a la part arrendatària la diferència entre la renda aplicable segons la Llei 11/2020 i la renda pactada conforme al principi d’autonomia de la voluntat, és a dir 1.100€ – 880€ = 220€.”
Aquesta clàusula de doble preu, coneguda com a clàusula Berlín, la considerem contrària a la llei. Cal tenir en compte que la renda és un pacte central del contracte, no pot ser que es pacti una quantitat per ara, ajustada a llei, i una altra pensant en un hipotètic canvi legislatiu. Per altra banda, l’article 18 de la LAU, no permet actualitzacions de la renda més enllà de l’IPC.
Repercussió de despeses
En els contractes subjectes a la Llei 11/2020 de contenció de rendes
“Independientemente de la renta pactada, son a cargo del Arrendatario los siguientes gastos y servicios, cuyo coste, se actualizará y justificará anualmente:
IBI mensual 33 euros/mes
Gastos Generales Mensuales 34,30 euros/mes”
Una fórmula que utilitzen els rendistes per intentar colar-nos augments de la renda respecte el contracte anterior, és la de repercutir-nos les despeses. El primer que haurem de fer és mirar el contracte anterior per veure si hi menciona alguna cosa respecte les despeses. Si en el contracte anterior les despeses no hi estan contemplades o diu que estan incloses a la renda, no ens les poden repercutir de cap manera!
Reparacions i conservació de l’habitatge; La renuncia a drets en cas d’interrupció de subministraments
“La parte arrendadora NO SE HARÁ CARGO de la reparación o reposición de los electrodomésticos inventariados en caso de avería. Así mismo autoriza en este acto a la parte arrendataria a sustituir dichos electrodomésticos y deshacerse de los inventariados, siempre en caso de reposición, comprometiéndose a dejar los nuevos adquiridos en la vivienda a la finalización del contrato.”
L’article 21 de la LAU estableix que l’arrendatari s’haurà de fer càrrec de les petites reparacions que exigeix el desgast per ús ordinari de l’habitatge. Aquest mateix article, diu que l’arrendador s’haurà de fer càrrec de totes les reparacions que siguin necessàries per conservar l’habitatge en condicions d’habitabilitat per servir a l’ús convingut, excepte quan els desperfectes siguin conseqüència d’un mal ús per part de l’arrendatari.
Dit això, podem estar d’acord amb aquesta clàusula? NO! Si per exemple s’espatlla la caldera o alguna instal·lació, degut a la seva antiguitat i cal substituir-la o fer-li una reparació important, el cost d’aquesta ha d’anar a càrrec de l’arrendador i no de l’arrendatari.
“Las partes pactan que la interrupción de dichos suministros por causa ajena al Arrendador, no afectará al presente Contrato, y en particular no dará derecho a indemnización a favor del Arrendatario ni a la suspensión, reducción o condonación de las cantidades adeudadas en virtud de esta Contrato.”
Relacionat amb la clàusula sobre reparacions, ens trobem amb una clàusula de renúncia de drets per part de la part arrendatària, que seria contrària al previst a l’article 21.2 de la LAU que preveu la possibilitat de reduir la renda si les obres de conservació duren més de 20 dies, en proporció a la part de l’habitatge de la que l’arrendatari es vegi privat. Així mateix, l’article 26 de la LAU preveu que si les obres de conservació d’un habitatge la fan inhabitable (com seria el cas de no tenir subministraments), l’arrendatari tindrà l’opció de suspendre el contracte o de desistir del mateix sense indemnització. La suspensió, que serà fins la finalització de les obres, suposa la paralització del termini del contracte i la suspensió de l’obligació de pagament de la renda. És per això que la clàusula posada com a exemple ha de considerar-se nul·la!
Sobre la fiança i les garanties addicionals
“En aquest acte l’arrendatària lliura a l’arrendadora la quantitat de dos mil euros (2.000 €), que correspon a l’import de dues mensualitats de lloguer com a fiança que es dipositaran a l’INCASOL.”
Aquesta clàusula és nul·la! La LAU diu que en un contracte d’arrendament d’habitatge, la fiança obligatòria serà l’equivalent a una mensualitat de renda.
“L’arrendadora es compromet a retornar a l’Arrendatària l’import de referència en un termini màxim de dos mesos des de la finalització del contracte i lliurament de les claus del pis per la part arrendatària, una vegada l’hagi deixat lliure, vacu i expedit a la disposició de la propietat, i l’arrendadora hagi comprovat que l’habitatge es troba en perfecte estat de conservació.”
La propietat disposa per fer el retorn de la fiança, segons el que preveu l’article 36.4 de la LAU d’un mes, així diu l’article “4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”. D’aquesta manera, serà nul·la qualsevol cláusula que imposi un termini més llarg, per no meritar els interessos de mora per l’arrendador. Així mateix, molts tribunals entenen que aquest termini és el que es disposa per retornar la fiança, perquè consideren que hi ha hagut temps suficient per veure els desperfectes de l’habitatge.
Assegurança d’impagament
“Que l’ARRENDATARI en aquest acte subscriu una Assegurança d’impagament de rendes en garantia de compliment de les obligacions pecuniàries del contracte d’arrendament, l’import anual inicial del qual ascendeix a la quantitat de 268,49€, que en aquest moment liquida i paga a l’Arrendador, comprometent-se al pagament dels rebuts que l’Arrendador li carregui en el seu compte anualment, al costat de l’import de la renda, per aquests conceptes, durant la vigència del contracte d’arrendament. Durant el termini de durada del contracte d’arrendament, l’import anual de l’assegurança d’impagament s’actualitzarà en la data en què es compleixi cada any de vigència, d’acord amb els preus marcats per la companyia d’assegurances mantenint les actuals cobertures.”
No estem davant una despesa de l’arrendador que es pugui repercutir d’acord amb l’article 20 de la LAU, donat que no és cap despesa de la finca i suposa un perjudici per l’arrendatari, i per tant infringeix l’article 6 de la LAU.
COMPTE! A més, aquest import pot superar el màxim de dues mensualitats de renda que exigeix l’article 36 com garanties addicionals, ja que la pòlissa per impagament de rendes és una manera de garantir el compliment de les obligacions arrendatàries.
Es pot considerar també una clàusula abusiva, imposada perquè és l’arrendador qui fa tots els tràmits necessaris per a la seva contractació i qui tria l’empresa asseguradora, la modalitat de l’assegurança, la prima i altres condicions, l’import que obliga abonar a l’arrendatària la primera anualitat, etc.
5.2. Clàusules que considerem abusives
La clàusula penal
“A la finalització de la vigència del contracte l’Arrendatària haurà de tornar les claus, desallotjar i deixar completament lliure, buit i expedit i a disposició de l’arrendadora l’immoble, pagant les despeses que es derivin. L’incompliment de l’anterior donarà lloc al pagament d’una penalització que expressament es convé, com a conseqüència de l’ús i detentació indeguda del immoble, per un import equivalent al triple de la renda diària vigent en el període mensual immediatament anterior a la data d’extinció del contracte, per dia de retràs en el desallotjament.”
Es tracta d’una clàusula força recurrent, i consisteix en fixar en el moment de la signatura del contracte, una quantia en concepte de danys i perjudicis pel cas que l’arrendatari no abandoni l’immoble un cop finalitzat aquest. Aquesta clàusula no seria nul·la de ple dret automàticament, ja que no hi ha res a la LAU que impedeixi la seva inclusió, però no obstant, es pot combatre el seu tractament com a clàusula abusiva quan ha sigut imposada i no negociada a la part arrendatària en la seva condició de consumidora, tenint en compte el gran desequilibri entre els drets i les obligacions de les parts, imposant una garantia desproporcionada al consumidor.
Obligació de la part arrendatària de contractar una assegurança d’impagament del lloguer
“Que el ARRENDATARIO en este acto suscribe un Seguro de impago de rentas en garantía de cumplimiento de las obligaciones pecuniarias del contrato de arrendamiento, cuyo importe anual inicial asciende a la cantidad de 293,50€, que en este momento liquida y paga al Arrendador, comprometiéndose al pago de los recibos que el Arrendador le cargue en su cuenta anualmente, junto al importe de la renta, por dichos conceptos, durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Durante el plazo de duración del contrato de Arrendamiento el importe anual del seguro de impago, se actualizará en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia, de acuerdo a los precios marcados por la compañía de seguros manteniendo las actuales coberturas.”
Obligació de la part arrendatària de contractar assegurança Multirisc
“La parte arrendataria se obliga a contratar una póliza de seguros Multiriesgo con una compañía de conocida solvencia, obligándose, a mantenerlo vigente durante toda la vida del presente contrato, debiendo remitir a la arrendadora, copia de la Póliza suscrita, así como de sus sucesivas renovaciones, de contenido, que incluya también el riesgo de incendios. En las condiciones de la póliza deberá hacerse mención expresa de la obligación del asegurador de notificar a la parte arrendadora la falta de pago de la prima así como cualquier modificación o incidencia que afecte al seguro. El incumplimiento de dicha obligación dará lugar a la resolución contractual.”
No existeix cap obligació legal de la part arrendatària per haver d’acceptar aquest tipus de clàusules que són desproporcionades, generen un desequilibri clar entre les obligacions i els drets de les parts i que són imposades per l’arrendador, que també és part interessada en que l’immoble es trobi assegurat, tenint en compte les possibles responsabilitats en cas de danys a l’immoble o a tercers. Pel cas que l’arrendatari estigui d’acord en contractar una assegurança, aquesta hauria de ser d’acord amb les seves obligacions legals com arrendatari, i no com l’exemple que hem posat, que seria el tipus d’assegurances que els bancs exigeixen als propietaris que volen hipotecar la seva propietat, per garantir el valor d’aquesta.
El dret de l’arrendador a realitzar visites periòdiques a l’habitatge per comprovar el seu estat
“Con ánimo de facilitar la conservación y mantenimiento de las instalaciones, ambas partes convienen que el ARRENDADOR podrá realizar visitas periódicas a la finca, previo aviso al ARRENDATARIO, al objeto de comprobar el buen estado y funcionamiento de todos los aparatos, instalaciones y utensilios inherentes a la vivienda objeto de este Contrato de Arrendamiento.”
En aquest sentit, l’article 30 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, en relació amb el dret de conservació i rehabilitació dels immobles, és cert que estableix la possibilitat d’incorporar al contracte un calendari de visites del propietari o propietària per a comprovar l’estat de l’habitatge. No obstant, l’article preveu que el programa s’ha d’adaptar a les necessitats de l’arrendatari o arrendatària i ha de mantenir l’equilibri entre el respecte degut a la seva intimitat i les necessitats d’informació del propietari o propietària, així que haurem de combatre com a clàusula abusiva la que deixa en mans del propietari la possibilitat de realitzar visites periòdiques, sense l’autorització de l’arrendatari, limitant així els seus drets.
5.3. Clàusules que malgrat ser legals, hem de combatre
Sobre la durada del contracte
“CUARTA.- DURACIÓN: El plazo de duración del presente contrato se establece por un período de UN AÑO. Llegado el vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de CINCO AÑOS salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo.”
Aquesta clàusula, sempre que es tracti d’un arrendador persona física, és plenament legal, perquè encara que diu que la durada del contracte s’estableix per un any, aquest s’anirà prorrogant anualment i de forma obligatoria fins a arribar al mínim de 5 que marca la LAU.
“Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, tampoco procederá la prórroga obligatoria del contrato, si el arrendador manifiesta la necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad.”
COMPTE! La clàusula recull que l’arrendador podrà reclamar l’habitatge per a ús propi. En aquest cas és perfectament legal, d’acord amb l’article 9.3 LAU, perquè la llei preveu que l’arrendador podrà reclamar l’habitatge només si hi consta en el contracte, sempre complint els terminis i condicions. Si el contracte no digués res de resolució del contracte en cas de necessitat de l’arrendador, aquest s’hauria de prorrogar obligatòriament fins a arribar al mínim de 5 anys. Què podem fer davant aquesta possibilitat? Aquesta limitació no existirà quan el termini del contracte sigui de 5 o 7 anys, ja que només opera davant de pròrrogues obligatòries. El termini del contracte s’ha de respectar sempre per l’arrendador, així que si pactem el termini directament de 5 o 7 anys, garantim el compliment de tota la durada del contracte.
Indemnització en cas de desistiment de l’arrendatari
“Els arrendataris podran desistir anticipadament del present contracte, un cop transcorreguts com a mínim sis mesos de durada i amb comunicació a l’arrendadora amb un preavís mínim de 30 dies. En aquest cas de desistiment anticipat, l’arrendatària indemnitzarà al propietari arrendador amb l’import d’un mes de renda per cada any que manqués per complir, i per períodes inferiors a l’any, la indemnització es calcularà de manera proporcional.”
Aquesta clàusula, malgrat injusta, és plenament legal, perquè l’article 11 de la LAU preveu que les parts puguin pactar que en cas de desistiment, l’arrendatari hagi d’indemnitzar a l’arrendador amb la quantitat màxima que recull la clàusula que hem analitzat. Aquesta clàusula cal combatre-la, ja que ens obliga a indemnitzar a la propietat amb quantitats absolutament desorbitades.
COMPTE! El fet que la LAU permeti la seva inclusió no vol dir que haguem d’acceptar sense més el contingut de la clàusula. Com hem dit, el contracte s’ha de negociar entre les parts i si no considerem just el seu contingut, hem de demanar la seva exclusió.
Prohibició de sotsarrendament
“L’arrendatari no podrà en cap cas sotsarrendar total o parcialment l’habitatge.”
Sotsarrendar l’habitatge sense el consentiment de l’arrendador, és motiu de resolució del contracte. Per tant, si pretenem compartir pis, cal fixar-nos en que no hi aparegui aquesta prohibició.
“L’arrendatari podrà sotsarrendar parcialment l’habitatge, sempre que ho notifiqui prèviament a la part arrendadora.”
En aquest cas, podrem sotsarrendar l’habitatge sense demanar permís a la propietat, n’hi haurà prou en comunicar-ho prèviament.
Garanties addicionals a la fiança
“En aquest acte l’arrendatària lliura a l’arrendadora la quantitat de mil euros (1.000 €) que correspon a l’import d’un mes de lloguer com a fiança que es dipositarà a l’INCASOL i dos mil (2.000€) corresponents a dos mesos de lloguer en concepte de garantia addicional pel compliment.”
COMPTE! En aquest cas la clàusula és plenament legal. La LAU permet que les parts puguin pactar, a banda de la mensualitat de fiança obligatòria, qualsevol tipus de garantia de compliment del contracte, sense que aquesta pugui superar l’equivalent a dues mensualitats de renda. Hem de tenir en compte que aquestes quantitats no es dipositen a l’INCASOL, sinó que queden sota custòdia de l’arrendador. Encara que siguin legals, estem en contra d’aquestes garanties així que intentem evitar-les!
